Cambio di destinazione d’uso in zona A: prevalgono le NTA del PRG non recepito dal RET 2021 (TAR Marche n. 749 del 30.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le norme precettive contenute nello schema di Regolamento Edilizio Tipo adottato dalla Regione Marche con delibera di Giunta regionale n. 873/2021 non sono direttamente applicabili e prevalenti sulle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale comunale, ove il Comune non ne abbia recepito i contenuti. L’effetto di sostituzione delle disposizioni comunali incompatibili opera esclusivamente con riferimento alle definizioni uniformi e alle disposizioni sovraordinate di cui allo schema di RET recepito dalla legge regionale, non già rispetto a un successivo schema non obbligatorio né vincolante per gli enti locali. Ne consegue che, in assenza di recepimento, l’Amministrazione comunale legittimamente applica le previsioni del proprio strumento urbanistico generale, ivi inclusi i limiti dimensionali minimi delle unità abitative nei centri storici, restando irrilevante l’eventuale invocazione, da parte del privato, di normative igienico-sanitarie più permissive non incidenti sulla libertà pianificatoria dell’ente locale.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di un’unità immobiliare di 38 mq al piano terra di un edificio ricadente in zona omogenea “A” del PRG del Comune di Pesaro, presentava una S.C.I.A. per il cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale, con lavori interni di adeguamento tesi a ricavare un alloggio monostanza. Il Comune, ritenuto l’intervento in contrasto con le previsioni delle NTA del PRG, diffidava la società dal proseguire i lavori, rigettando la successiva richiesta di rettifica in autotutela. Esito negativo che portava la società a impugnare tali atti in giudizio, lamentando la violazione del Regolamento Edilizio Tipo della Regione Marche, recepito con legge regionale n. 8/2018, e la conseguente prevalenza delle sue disposizioni sovraordinate su quelle comunali. Nelle more del giudizio, a seguito di un sopralluogo che accertava l’avvenuta realizzazione di opere finalizzate al cambio d’uso, il Comune emanava l’ordinanza di demolizione, avverso cui la società proponeva motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il TAR Marche, nel respingere il ricorso, ha preliminarmente ricostruito il quadro normativo di riferimento, distinguendo tra il RET del 1989, adottato in attuazione della legge n. 47/1985 e della L.R. n. 14/1986, e il successivo schema di RET recepito con L.R. n. 8/2018, in attuazione dell’Intesa sancita in sede di Conferenza unificata il 20 ottobre 2016. Rispetto a questi, ha rilevato come il nuovo schema di RET del 2021, approvato con D.G.R. n. 873/2021, sia stato espressamente qualificato dalla stessa Regione come non obbligatorio né vincolante per i Comuni. Il Comune di Pesaro non avendo provveduto al relativo recepimento, il Collegio ha escluso che le disposizioni di tale atto possano essere direttamente applicabili e prevalenti sulle norme del proprio regolamento edilizio e del PRG. Ne discende la piena legittimità dell’applicazione dell’art. 4.2.1.4, comma 6, e dell’art. 3.3.2.4, comma 4, delle NTA del PRG 2000, che subordinano il cambio di destinazione d’uso dei locali a piano terra in centro storico all’accorpamento con unità immobiliari esistenti e prescrivono una superficie utile abitabile minima di 45 mq.

Il Tribunale ha altresì disatteso le censure relative al mancato rispetto dei limiti dimensionali di cui all’art. 3 del D.M. 5.7.1975, osservando come, anche a voler configurare l’intervento come un monolocale, la superficie utile indicata nella relazione tecnica risultasse comunque inferiore alla soglia minima di 28 mq, non potendo il sottoscala, avente altezza massima di 1,10 mt, essere computato quale superficie accessoria. Quanto all’invocato Decreto Salva Casa, il Collegio ha chiarito che l’art. 24, comma 5-bis, D.P.R. n. 380/2001 è dettato per finalità igienico-sanitarie e non incide sulla libertà pianificatoria dell’ente, mentre l’art. 23-ter del medesimo decreto, nella parte in cui consente il mutamento di destinazione d’uso, presuppone comunque una disciplina regionale che individui le zone ove applicare le relative disposizioni, allo stato non rinvenibile.

In relazione all’ordinanza di demolizione, la Corte ha respinto le censure sulla mancata verifica dell’effetto legale della S.C.I.A., affermando il principio per cui l’insieme delle opere realizzate, valutate non in termini parcellizzati ma in modo unitario e complessivo, è idoneo a integrare il cambio di destinazione d’uso, a prescindere dalla riconducibilità delle singole modifiche all’edilizia libera. Ha infine ritenuto legittima l’ordinanza anche in assenza della comunicazione di avvio del procedimento, trattandosi di attività vincolata a fronte di un accertato abuso edilizio. La compensazione delle spese è stata disposta per la complessità e novità delle questioni trattate.