Demolizione di garage e nuova edificazione residenziale: non è ristrutturazione edilizia (TAR Emilia-Romagna n. 1390 del 03.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’intervento di demolizione di un fabbricato accessorio e la successiva costruzione di nuovi edifici su particelle limitrofe, con un notevole incremento volumetrico, diversa collocazione e differente destinazione d’uso rispetto al preesistente, non è qualificabile come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, ma integra gli estremi della nuova costruzione di cui alla lett. e.1) della medesima disposizione. La demolizione di un manufatto, di per sé, non è sufficiente a radicare la categoria della ristrutturazione ricostruttiva quando manchi ogni nesso di continuità, anche temporale, tra l’organismo preesistente e quello realizzato. Ne consegue l’esclusione delle riduzioni degli oneri di urbanizzazione e del contributo di costruzione previste per gli interventi di demolizione e ricostruzione o di rigenerazione urbana.

Il Fatto

Due società hanno impugnato le note con cui il Comune aveva respinto la richiesta di revisione del calcolo degli oneri concessori relativi a un permesso di costruire per la demolizione di un fabbricato adibito ad autorimessa e la costruzione di due edifici residenziali su particelle limitrofe. L’amministrazione aveva qualificato l’intervento come nuova costruzione (NC), mentre le ricorrenti lo ritenevano riconducibile alla categoria della demolizione e ricostruzione (DR), con conseguente diritto alla riduzione del 30% degli oneri di urbanizzazione prevista dalla deliberazione comunale per gli interventi di adeguamento sismico o nuova costruzione ricostruttiva.

L’istanza era stata presentata a febbraio 2021 e la conferenza di servizi si era conclusa favorevolmente, subordinando l’efficacia al versamento degli oneri calcolati secondo la qualificazione come NC. Dopo il diniego della revisione, le società avevano proposto ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, poi riassunto dinanzi al TAR.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha ricostruito il quadro normativo di riferimento, rammentando che la novella dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001 ricomprende nella ristrutturazione edilizia gli interventi di demolizione e ricostruzione solo quando questi riguardino edifici esistenti, sia pure con possibilità di variazione di sagoma e volumetria nei casi previsti dalla legislazione o dagli strumenti urbanistici. La giurisprudenza richiamata ha precisato che la ristrutturazione presuppone la trasformazione di un organismo edilizio preesistente, mentre la creazione di un manufatto totalmente diverso, con apprezzabile aumento volumetrico e differente conformazione, integra nuova costruzione.

Applicando tali coordinate, il TAR ha osservato che l’intervento prevedeva la demolizione di un garage di circa 21 mq insistente su una particella, e la realizzazione di due palazzine residenziali di cinque piani, con 18 appartamenti ciascuna, su due particelle limitrofe libere da fabbricati, già oggetto di demolizione nel 2018. La costruzione non avveniva quindi sulla stessa area del manufatto demolito, ma su particelle diverse, con un incremento volumetrico da 21,55 mq a 3.523,73 mq e un notevole aumento del carico urbanistico.

Il Collegio ha escluso la sussistenza di un nesso di continuità tra la demolizione e la nuova edificazione, rilevando come la stessa domanda di permesso di costruire qualificasse l’intervento come “nuova costruzione su area libera”. La demolizione del garage è stata definita marginale e priva di rilevanza, non essendo funzionale alla rigenerazione del tessuto edilizio esistente ma allo sfruttamento dell’indice edificatorio delle particelle libere.

Quanto alla normativa regionale, il TAR ha chiarito che l’art. 7 della l.r. n. 24/2017 promuove la rigenerazione urbana attraverso strumenti programmatori nei quali l’intervento avrebbe dovuto essere inserito, mentre l’art. 8, comma 1, lett. b), della medesima legge subordina la riduzione del contributo alla natura dell’intervento, che nella specie non integrava ristrutturazione. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna delle società soccombenti al pagamento delle spese.