Revisione parziale del classamento: adeguata motivazione dell’avviso di accertamento catastale (Cass. civ. Sez. 5 n. 7943 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004 soddisfa l’obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali (quali il significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale rispetto all’insieme delle microzone comunali) e ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi — che non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138/1998 — che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere ex ante le ragioni specifiche del provvedimento. Il procedimento di revisione parziale del classamento resta soggetto alle regole dettate dall’art. 3, comma 154, lett. e), della legge n. 662/1996, dovendosi tener conto dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona. È inammissibile un accertamento fondato su valutazioni standardizzate, privo di un concreto riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile riclassificato; l’Amministrazione non può addurre in giudizio cause diverse da quelle enunciate nell’atto.

Il Fatto

Il contribuente impugnava un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato la rendita catastale di un’unità immobiliare di sua proprietà, sita nel centro storico di Roma, ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, elevandone la classe da 5 a 8 e aumentando la rendita da euro 4.828,87 ad euro 7.064,83. La Commissione tributaria provinciale di Roma accoglieva il ricorso, ritenendo l’atto non adeguatamente motivato.

Sull’impugnazione dell’Ufficio, la Commissione tributaria regionale del Lazio accoglieva il gravame, reputando assolto l’obbligo motivazionale dal riferimento al presupposto della revisione (riallineamento per significativo scostamento di valore rispetto alle microzone comunali) e dall’indicazione dell’iter procedimentale seguito, ribadendo la collocazione dell’immobile in una delle zone di maggior prestigio di Roma. Il contribuente ricorreva per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato, per priorità logica, il quarto motivo di ricorso, con cui si denunciava la nullità della sentenza per motivazione apparente ex art. 132, n. 4, c.p.c. e art. 36 del d.lgs. n. 546/1992. Richiamata la giurisprudenza delle Sezioni Unite n. 8053 del 2014 e n. 22232 del 2016, la Corte ha precisato che il vizio concerne solo il mancato rispetto del “minimo costituzionale” ex art. 111, comma 6, Cost.: la motivazione deve ritenersi apparente quando, pur graficamente esistente, non rende percepibile il fondamento della decisione o reca argomentazioni inidonee a ricostruire l’iter logico del giudice. Nel caso di specie, la sentenza impugnata — avendo indicato i rapporti tra valore di mercato e valore catastale, lo scostamento significativo rispetto alla soglia del 35% e l’iter procedimentale seguito — assolve tale minimo costituzionale. Il motivo è stato quindi rigettato.

Il secondo e il quinto motivo, esaminati congiuntamente, attengono invece al contenuto motivazionale minimo dell’atto di accertamento in caso di revisione parziale del classamento. La Corte ha ribadito il principio espresso da Sez. 5, sentenza n. 37371 del 2022: la motivazione dell’atto non può limitarsi al mero richiamo del rapporto di scostamento o all’ubicazione dell’immobile in una zona prestigiosa, ma deve consentire al contribuente di evincere gli elementi — qualità urbana del contesto, qualità ambientale, caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità — che hanno inciso sul diverso classamento.

Ha precisato che il procedimento di cui all’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, non essendo diversamente disciplinato, resta soggetto alle regole della revisione del classamento di cui all’art. 9 del d.P.R. n. 138/1998 e ai parametri dell’art. 3, comma 154, lett. e), della legge n. 662/1996, che impongono di considerare i caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona. Tale obbligo risponde a una duplice finalità: consentire al contribuente di approntare le difese e delimitare l’oggetto del contenzioso, essendo all’Amministrazione precluso addurre in giudizio cause diverse da quelle enunciate nell’atto.

Nel caso di specie, il giudice di appello ha fatto malgoverno di tali principi, ritenendo sufficientemente motivato un avviso fondato su valutazioni standardizzate, senza concreto riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile riclassificato. La Corte ha quindi accolto il secondo e il quinto motivo, rigettato il quarto e dichiarato assorbiti i restanti, cassando la sentenza impugnata e decidendo la causa nel merito con l’accoglimento del ricorso originario del contribuente, con compensazione integrale delle spese per la consolidazione della giurisprudenza dal 2019.