Frazionamento successivo e consumo di volumetria: il subalterno non rinasce lotto autonomo (TAR Lombardia n. 1107 del 31.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La disposizione di un piano di governo del territorio che qualifica come lotti edificabili soltanto le aree identificate da un proprio numero di mappa alla data di adozione della norma, non costituenti pertinenza di unità immobiliari censite e assoggettate al pagamento dell’IMU come area fabbricabile, pone requisiti specifici e cumulativi, prevalenti sui criteri generali in tema di perdita della pertinenzialità per elementi fisici e funzionali. Il frazionamento catastale intervenuto successivamente all’adozione della disciplina urbanistica non è idoneo a rendere autonomamente edificabile una porzione del compendio originario già interessato da interventi edilizi. La volumetria residua va determinata con riferimento all’intero lotto urbanisticamente considerato, poiché la costruzione realizzata su una parte consuma la capacità edificatoria dell’area, senza possibilità di rigenerazione per effetto di successive modificazioni catastali.

Il Fatto

Il proprietario di un’area censita al catasto fabbricati come subalterno del mappale 250, ottenuta da un frazionamento del 2000, presentava domanda di permesso di costruire per una villetta unifamiliare. L’amministrazione comunale negava il titolo, ritenendo l’area un mero subalterno privo di autonomia e inserito in un compendio già saturo: la capacità edificatoria del mappale originario risultava infatti consumata dalle costruzioni realizzate in forza di precedenti titoli, con una residua volumetria ormai esigua.

Impugnati il diniego, la preavviso di rigetto e il successivo provvedimento di conferma, il ricorrente sosteneva l’autonomia materiale e funzionale del lotto, deducendo la violazione delle norme tecniche di attuazione del piano di governo del territorio e il difetto dei presupposti. Nel corso del giudizio, il Tribunale respingeva l’istanza cautelare, evidenziando che il mappale autonomo era stato formato solo nel 2020 e che l’area non era stata assoggettata all’IMU.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha esaminato congiuntamente il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti, rigettandoli. La decisione si fonda sulla lettura dell’art. 2.2.3 delle Norme tecniche di attuazione, che richiede, ai fini della qualificazione come lotto edificabile, la sussistenza di tre presupposti concorrenti: l’identificazione con un autonomo numero di mappa alla data di adozione del piano, la non configurabilità come pertinenza di unità immobiliari censite e l’assoggettamento al pagamento dell’IMU. Nel caso concreto, la formazione del mappale 780 è avvenuta il 1° luglio 2020, in epoca successiva all’adozione della variante del 2017, con la conseguenza che difetta il requisito temporale dell’autonomia catastale.

La Corte ha precisato che la disposizione speciale prevale sui criteri generali dell’art. 5.3 delle NTA, secondo cui la perdita del carattere pertinenziale può derivare da fattori fisici e funzionali. La qualificazione catastale come subalterno costituisce invece un indice della permanenza di un rapporto di pertinenzialità con il compendio principale, sicché l’area non può essere considerata isolatamente dalla storia edificatoria dell’intero mappale.

Richiamando la giurisprudenza amministrativa, il Tribunale ha escluso che un frazionamento successivo alla pianificazione possa trasformare una porzione ancora inedificata di un lotto già utilizzato in una nuova area libera. La pianificazione considera tali soltanto le aree non già edificate né asservite all’edificazione, poiché diversamente ogni nuovo strumento urbanistico finirebbe per prescindere dalla storia del territorio, riconoscendo capacità edificatorie a superfici via via più esigue.

La sentenza ha altresì chiarito che la costruzione realizzata su una parte del compendio consuma la capacità edificatoria riferibile all’intero lotto urbanisticamente considerato, senza che i successivi frazionamenti catastali possano rigenerarla. Né assume rilievo contrario il precedente giurisprudenziale invocato dal ricorrente, limitato a descrivere gli effetti catastali del frazionamento senza attribuirvi efficacia determinante ai fini dell’autonoma edificabilità.

In ragione della complessità delle questioni interpretative, le spese di lite sono state integralmente compensate tra le parti.