Valore ICI e prezzo di vendita: non è vincolante per l’accertamento (Cass. civ. Sez. 5 n. 14832 del 18.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, il prezzo di vendita di un’area edificabile, risultante da un atto di compravendita, non è di per sé vincolante né automaticamente coincidente con il valore venale in comune commercio del bene ai fini della determinazione della base imponibile. L’ente impositore può legittimamente discostarsene quando esso risulti non allineato ai valori desumibili dal mercato di riferimento, fondando l’accertamento su elementi oggettivi e criteri comparativi, come i prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche, ubicazione e destinazione. La consulenza tecnica di parte, prodotta dal contribuente, ha valore di mero indizio, non di prova, e il suo mancato esame non è deducibile come vizio di omesso esame di un fatto decisivo ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.

Il Fatto

Il Comune di San Giovanni in Persiceto notificava alla società contribuente un avviso di accertamento per l’anno d’imposta 2008, contestando l’infedele dichiarazione ICI su un’area edificabile, il cui valore era stato riqualificato sulla base di un metodo comparativo. La società ricorreva vittoriosamente in primo grado, ma la Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia-Romagna, riformando la sentenza, riconosceva la legittimità dei criteri adottati dall’ente locale, ritenendo inattendibile il prezzo di vendita dell’area indicato dalla società, in quanto riferito a un’operazione infragruppo. Avverso tale decisione, la società proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, nel respingere il primo motivo di ricorso, chiarisce che il giudice di merito, nel determinare il valore imponibile di un’area fabbricabile, deve verificare che il valore venale in comune commercio sia stato ricavato sulla base dei parametri vincolanti tassativamente previsti dall’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992. Il corrispettivo pattuito in un atto di compravendita non è necessariamente decisivo, soprattutto quando risulti discostante dai valori di mercato; l’ente impositore ben può fondare l’accertamento su una valutazione complessiva del bene, senza dover recepire automaticamente retroattivamente il prezzo dichiarato. Il richiamo alla giurisprudenza di legittimità, che ammette la possibilità per l’ente di accertare un maggiore valore sulla base degli atti di compravendita, conferma la legittimità di una valutazione autonoma.

Il secondo motivo di ricorso è infondato in quanto la CTR non ha basato la propria decisione esclusivamente sulla natura infragruppo dell’operazione, ma ha autonomamente valorizzato un metodo comparativo basato su prezzi di beni similari, ubicati nella stessa zona e riferiti al medesimo periodo. La censura della società, quindi, non si confronta con l’intera ratio decidendi della sentenza impugnata, limitandosi a contestare un aspetto non essenziale del quadro valutativo.

Quanto al terzo motivo, la Corte richiama il proprio consolidato orientamento secondo cui il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non può essere dedotto per la mancata considerazione di una perizia stragiudiziale. Tale documento non ha valore di prova piena, ma solo di indizio, il cui apprezzamento è rimesso alla valutazione discrezionale del giudice di merito, il quale non è obbligato a tenerne conto. Il rigetto del ricorso è pertanto integrale, con condanna della società alla rifusione delle spese processuali e alla corresponsione di un ulteriore contributo unificato.