Variante urbanistica non sostanziale: obbligo di motivazione e partecipazione dei lottizzanti (TAR Sardegna n. 439 del 24.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
La qualificazione di una variante urbanistica come non sostanziale richiede un’adeguata istruttoria e motivazione, da cui emerga la valutazione dell’impatto della modifica sull’assetto complessivo del piano. In particolare, è sostanziale la variante che introduce nuove destinazioni d’uso in una zona omogenea, incidendo sulla zonizzazione e sul carico insediativo del territorio. Le convenzioni urbanistiche, quali accordi sostitutivi di provvedimenti, non possono essere modificate senza la partecipazione di tutti i proprietari degli immobili coinvolti, a tutela del loro affidamento. L’eventuale caducazione della variante comporta il venir meno degli atti consequenziali che ne costituiscono applicazione.

Il Fatto

Una società, co-lottizzante e assegnataria di lotti in un piano di lottizzazione convenzionata in zona omogenea D, impugnava la delibera comunale di adozione di una variante all’articolo 12 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale, che introduceva la destinazione commerciale in un’area destinata ad attività artigianali e produttive. La società deduceva l’illegittimità della variante, qualificata come non sostanziale dal Comune, e la violazione dei diritti partecipativi dei proprietari dei suoli. Con successivi motivi aggiunti, la ricorrente impugnava la delibera di approvazione della variante e la successiva “presa d’atto” dell’applicazione della stessa al piano di lottizzazione.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha preliminarmente respinto le eccezioni di inammissibilità e improcedibilità del ricorso, evidenziando come la variante impugnata, incidendo sulla destinazione dei lotti di proprietà della ricorrente, avesse un effetto conformativo immediato sullo ius aedificandi, legittimando l’impugnazione.

Nel merito, il Collegio ha ritenuto fondata la censura relativa al difetto di istruttoria e di motivazione. L’Amministrazione aveva apoditticamente escluso la natura sostanziale della variante, senza considerare che l’introduzione della destinazione commerciale nelle zone D implicava una modifica della zonizzazione e un potenziale aumento del carico insediativo, profili che avrebbero richiesto una specifica valutazione alla luce dell’art. 20, comma 23, l.r. Sardegna n. 1/2019.

La Corte ha quindi accolto il ricorso avverso la delibera di adozione, dichiarando l’invalidità derivata della successiva delibera di approvazione. Ha altresì accolto il ricorso avverso la delibera di “presa d’atto”, ribadendo che la modifica di una convenzione urbanistica, in quanto accordo sostitutivo, richiede la partecipazione di tutti i soggetti proprietari per tutelarne l’affidamento.

Conseguentemente, il TAR ha annullato gli atti impugnati, con spese compensate.