La conformità edilizia del bene non condiziona l’interpretazione del preliminare secondo il comportamento delle parti (Cass. civ. Sez. 2 n. 10227 del 19.04.2026)

Il Fatto

Nel 2008, un promissario acquirente ha sottoscritto con il promittente venditore un contratto preliminare di vendita di un appartamento, versando una caparra confirmatoria. Prima del rogito, il promissario acquirente ha riscontrato la mancanza di titoli abilitativi per un soppalco interno all’immobile e ha comunicato il recesso, chiedendo la restituzione del doppio della caparra. Il Tribunale ha rigettato la domanda; la Corte d’appello l’ha accolta, condannando il promittente al pagamento della somma dovuta. Avverso tale decisione, il promittente ha proposto ricorso per cassazione, resistito dal promissario acquirente.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, concernente la violazione delle norme sulla forma scritta, è stato rigettato: la Corte ha distinto il piano della determinazione dell’oggetto contrattuale da quello della sua interpretazione. L’oggetto del preliminare era determinato, essendo individuato da dati catastali e superficie, e la questione affrontata dalla Corte territoriale atteneva all’interpretazione ai sensi dell’art. 1362 c.c., che consente di valorizzare il comportamento complessivo delle parti anche successivo alla conclusione del contratto.

Il secondo motivo è stato parimenti rigettato: il criterio degli usi interpretativi, ex art. 1368 c.c., ha natura sussidiaria e presuppone che la clausola ambigua non sia risolta mediante i criteri principali. Nel caso di specie, la Corte territoriale aveva ricostruito la comune intenzione delle parti sulla base di elementi convergenti, senza che residuasse alcuna ambiguità da colmare.

Con il terzo motivo, il ricorrente ha dedotto la violazione dell’art. 2697 c.c., sostenendo che l’onere di provare l’identità del soppalco con il manufatto abusivo gravasse sul promissario acquirente. La Corte ha invece ritenuto che la deduzione di un fatto diverso da quello documentato integri un fatto impeditivo o modificativo, la cui prova grava su chi lo allega, in conformità alla regola di cui all’art. 2697, secondo comma, c.c..

Infine, il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile per carenza dei requisiti di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., come riformulato: il sindacato sulla motivazione è ridotto al minimo costituzionale e si esaurisce nelle ipotesi di motivazione apparente o perplessa. Nel caso di specie, la sentenza impugnata espone in modo intelligibile le ragioni della decisione, e le dedotte contraddizioni non integrano un contrasto irriducibile.