Rideterminazione della rendita per categoria D tramite stima diretta e motivazione dell’avviso di accertamento catastale (Cass. civ. Sez. 5 n. 15351 del 20.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La motivazione dell’avviso di accertamento catastale emesso all’esito della procedura DOCFA è sufficiente quando l’ufficio si sia limitato a una diversa valutazione dei dati oggettivi forniti dal contribuente, senza contestarli. Per gli immobili a destinazione speciale e particolare, la rendita è determinata tramite stima diretta, sia con procedimento diretto, fondato sul reddito lordo ordinario, sia con procedimento indiretto, basato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione, applicando un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale per i soli cespiti realizzati prima del biennio 1988-1989. Il controllo sulla correttezza della stima attiene al merito della pretesa tributaria e non alla motivazione dell’atto, il cui obbligo è assolto quando il contribuente sia posto in grado di conoscere la pretesa e di contestarne l’an e il quantum.

Il Fatto

A seguito di una variazione catastale presentata con modello DOCFA per un immobile destinato ad attività produttiva e vendita all’ingrosso, la società aveva dichiarato una rendita che l’Amministrazione finanziaria aveva rideterminato al termine di una stima diretta condotta con procedimento indiretto. Il contribuente aveva impugnato l’avviso di accertamento e la Commissione Tributaria Provinciale ne aveva disposto l’annullamento per carenza motivazionale, reputando l’atto non sufficientemente analitico.

La Commissione Tributaria Regionale aveva confermato tale decisione. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza d’appello, deducendo quattro motivi riguardanti il difetto di motivazione dell’avviso, la mancata comparazione con immobili similari e la confusione tra il piano motivazionale e quello probatorio. La società si è costituita in giudizio.

La Motivazione della Corte

La Corte, dopo aver accolto il ricorso riunendo i motivi, ha richiamato il principio secondo cui l’obbligo di motivazione dell’avviso è soddisfatto mediante l’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita se gli elementi di fatto forniti dal contribuente non sono contestati, ma la diversa rendita derivi da una loro divergente valutazione, come avvenuto nella vicenda in esame. In tal caso, non è necessaria una motivazione più approfondita, poiché la discrasia può dipendere da una diversa qualificazione dei medesimi elementi descritti nella procedura DOCFA (cfr. Cass. n. 29754/24).

La Suprema Corte ha precisato che per le unità immobiliari a destinazione speciale, come quelle di categoria D, la rendita è determinata tramite stima diretta. Tale metodo può articolarsi in un procedimento diretto, che fa leva sul reddito lordo ordinario, o in un procedimento indiretto, che ricava il valore del capitale fondiario dal valore di mercato ovvero dal costo di ricostruzione, eventualmente ridotto per il deprezzamento e l’obsolescenza. Ha inoltre chiarito che la circolare n. 6/T del 30 novembre 2012, elevata a rango normativo dal legislatore, recepisce i criteri degli artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142/1949, con la conseguenza che l’accertamento può legittimamente basarsi sull’approccio di costo, senza necessità di una comparazione con altre unità immobiliari (cfr. Cass. n. 7854/20).

La Corte ha ulteriormente evidenziato che l’accertamento condotto con stima diretta e procedimento indiretto era stato descritto nell’avviso e nella relazione di stima, che esponeva l’iter logico-matematico seguito. Ha quindi escluso ogni vizio motivazionale, ribadendo che la valutazione sulla correttezza del classamento rappresenta una questione di merito, non di motivazione dell’atto. La parte ricorrente aveva erroneamente sovrapposto il piano della prova dei presupposti della pretesa a quello della motivazione dell’avviso.

Nel caso di specie, l’epoca di realizzazione dell’immobile, risalente all’anno 1990, era stata indicata sin dalla fase procedimentale nel modello DOCFA e nella relazione di stima, rendendo corretto il mancato utilizzo del coefficiente di riduzione per vetustà, previsto solo per i cespiti edificati prima del biennio 1988-1989. La sentenza impugnata è stata pertanto cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.