Il rischio di evizione da precetto è danno patrimoniale attuale ex art. 1223 cod. civ. (Cass. civ. Sez. 3 n. 5816 del 15.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di responsabilità professionale del notaio, la notificazione dell’atto di precetto da parte del creditore ipotecario, che minacci l’esecuzione forzata sul bene acquistato, integra la prova del carattere attuale e concreto del rischio di evizione, configurando un danno patrimoniale risarcibile ai sensi dell’art. 1223 cod. civ.. La corte di merito che, pur avendo accertato tale circostanza, escluda la sussistenza di un danno risarcibile incorre in una falsa applicazione della predetta norma. È altresì inammissibile, per carenza di interesse, il motivo di ricorso incidentale che miri ad accertare un’ulteriore profilo di inadempimento del professionista, quando tale accertamento non potrebbe comunque condurre a una modificazione del dispositivo di rigetto della domanda risarcitoria.

Il Fatto

La controversia trae origine dalla domanda risarcitoria proposta dall’acquirente di un immobile nei confronti del notaio che aveva rogato il contratto preliminare e quello definitivo, nonché nei confronti della società di servizi immobiliari e della compagnia assicurativa. L’attrice lamentava che, a causa dell’omessa verifica dei registri immobiliari e dell’errata trascrizione del preliminare, l’immobile acquistato fosse rimasto gravato da un’ipoteca iscritta a favore di una banca, esponendola al rischio di subire l’evizione.

La Corte d’appello di Roma, in parziale riforma della sentenza di primo grado, aveva rigettato la domanda risarcitoria, ritenendo che l’attrice non avesse comprovato un effettivo pregiudizio patrimoniale, non avendo subito alcuna esecuzione immobiliare. Avverso tale decisione proponevano ricorso per cassazione il notaio, con un unico motivo, e l’originaria attrice, con ricorso incidentale articolato in tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha preliminarmente scrutinato il ricorso principale, con cui il notaio censurava l’interpretazione del contratto preliminare fornita dalla corte territoriale, che vi aveva individuato due distinte promesse negoziali. Il Collegio ha dichiarato il motivo inammissibile, rammentando che l’interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito e che la relativa censura, ai sensi dell’art. 360, n. 5, cod. proc. civ., richiede la specifica indicazione dei canoni ermeneutici violati, non potendosi risolvere in una mera e non consentita proposta reinterpretativa in dissenso con quella impugnata.

Quanto al primo motivo del ricorso incidentale, con cui l’acquirente lamentava l’omesso esame di un ulteriore profilo di inadempimento del notaio, la Corte lo ha dichiarato inammissibile per carenza di interesse. Pur avendo la corte d’appello confermato la responsabilità del professionista sotto il profilo dell’an debeatur, essa aveva escluso il danno; pertanto, l’eventuale accoglimento del motivo non avrebbe determinato alcuna modificazione della sentenza impugnata, che rimaneva di rigetto della domanda.

Il secondo motivo del ricorso incidentale è stato invece ritenuto fondato. La Corte ha rilevato che la corte territoriale aveva espressamente riconosciuto che la banca creditrice ipotecaria aveva notificato all’acquirente un atto di precetto, preannunciando una specifica iniziativa esecutiva. Tale circostanza, di per sé, dimostrava il carattere attuale e concreto del rischio di evizione, conformemente alla natura del danno denunciato con la domanda originaria. L’aver negato la risarcibilità di tale pregiudizio, pur avendo accertato la concreta minaccia di esecuzione, ha integrato una chiara ipotesi di falsa applicazione dell’art. 1223 cod. civ., per omessa sussunzione della fattispecie concreta nella fattispecie astratta della norma.

Il terzo motivo, concernente la regolamentazione delle spese, è stato dichiarato assorbito dall’accoglimento del secondo. In accoglimento del ricorso incidentale, la Corte ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, cui è rimessa anche la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.