Canoni non percepiti per locazioni non abitative e risoluzione contrattuale: la tassazione segue la rendita catastale (Cass. civ. Sez. 5 n. 15874 del 23.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposte sui redditi, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo è determinato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità del conduttore costituiscono reddito tassabile. Il criterio di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla effettiva percezione del corrispettivo, ma tale regime cessa quando sia intervenuta la risoluzione del contratto, sia essa giudiziale, di diritto ai sensi dell’art. 1456 c.c. o conseguente a diffida ad adempiere. A seguito della risoluzione, l’obbligazione del conduttore inadempiente per il rilascio ha natura risarcitoria ex art. 1591 c.c. e non di canone, sicché la base imponibile è costituita dalla sola rendita catastale dell’immobile. È, invece, inammissibile il motivo di ricorso per cassazione che non si confronti con la ratio decidendi della sentenza impugnata, limitandosi a richiamare il disposto normativo senza contestare l’applicazione del principio posto a fondamento della decisione.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate notificava al contribuente un avviso di accertamento con il quale contestava, per l’anno 2007, un maggior reddito ai fini Irpef, per l’omessa dichiarazione dei canoni derivanti da un contratto di locazione ad uso diverso. Il contribuente impugnava l’atto, deducendo la mancata percezione dei canoni per la morosità del conduttore e la conseguente risoluzione del contratto per l’operatività della clausola risolutiva espressa, assumendo che doveva essere assoggettata a tassazione la sola rendita catastale.

La Commissione tributaria provinciale dichiarava inammissibile il ricorso, ritenendo definitivo l’accertamento per intervenuta acquiescenza. La Commissione tributaria regionale, riformando la sentenza di primo grado, annullava l’avviso di accertamento. Avverso tale decisione proponeva ricorso per cassazione l’Ufficio finanziario.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato i due motivi di ricorso. Con il primo motivo, l’Agenzia deduceva la violazione dell’art. 15 del d.lgs. n. 218/1997, assumendo che l’acquiescenza prestata avesse reso definitivo l’accertamento. Il motivo è stato ritenuto inammissibile, in quanto il ricorrente non si è confrontato con la ratio decidendi della sentenza, la quale aveva fondato la declaratoria di ammissibilità del ricorso originario non sulla derogabilità della rinuncia all’impugnazione, bensì sulla violazione del principio di collaborazione e buona fede di cui all’art. 10 della legge n. 212/2000.

Con il secondo motivo, l’Ufficio deduceva la violazione dell’art. 26 del d.P.R. n. 917/1986, sostenendo che il reddito locativo è tassabile anche se non percepito e che la risoluzione del contratto non avrebbe effetti retroattivi. Il motivo è stato dichiarato infondato. La Corte ha richiamato il principio per cui i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione, ma ha precisato che tale criterio si applica per le locazioni non abitative fin quando il contratto è in vita.

Richiamando la giurisprudenza costituzionale, la Suprema Corte ha chiarito che la deroga al criterio catastale, rappresentata dal riferimento al canone di locazione, opera solo fino a quando risulti in vita un contratto di locazione. Quando la locazione cessa per qualsiasi causa di risoluzione, ivi compresa quella per inadempimento con clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., il riferimento al reddito locativo non è più praticabile e torna in vigore la regola generale dell’attribuzione del reddito fondiario in base alla rendita catastale. Ciò in quanto l’obbligazione del conduttore inadempiente, per il periodo successivo alla risoluzione, ha natura risarcitoria e non di canone.

Nel caso di specie, la CTR aveva accertato che il mancato pagamento del canone aveva determinato la risoluzione ipso iure del contratto per l’operatività della clausola risolutiva espressa, circostanza non contestata dall’Ufficio. La Corte ha, altresì, ritenuto inconferenti i richiami dell’Amministrazione alla disciplina del credito d’imposta, in quanto riferibile alle sole locazioni ad uso abitativo. Il ricorso è stato, quindi, rigettato con condanna alle spese.