Recupero seminterrato: obbligo di standard oltre i 100 mq e valori di monetizzazione attuali (TAR Lombardia n. 2778 del 01.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’esenzione dal reperimento di aree per servizi di interesse generale prevista dall’art. 23-ter, comma 1-ter, del D.P.R. n. 380/2001 opera solo per il mutamento di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare, richiedendosi una corrispondenza dimensionale tra situazione iniziale e configurazione finale. Non vi rientra l’intervento che, mediante s.c.i.a., frazioni l’originaria unità in più unità abitative, trattandosi di disposizione di stretta interpretazione. La franchigia di 100 mq di cui all’art. 2, comma 4, della legge regionale n. 7/2017 opera solo per interventi di recupero di superficie non superiore a detto limite, senza generalizzazione per la parte eccedente. La monetizzazione sostitutiva della cessione di aree a standard, avente natura diversa dal contributo di costruzione, non è una prestazione patrimoniale imposta ai sensi dell’art. 23 Cost. ed è determinata secondo i valori correnti al momento della sua concreta quantificazione e non secondo quelli vigenti alla data del titolo.

Il Fatto

Le società ricorrenti, proprietarie di un’unità immobiliare al piano seminterrato destinata a laboratorio, presentavano una s.c.i.a. per il recupero ai fini abitativi del locale, mediante interventi di restauro e risanamento conservativo, realizzando nove unità abitative. Il Comune di Milano, dopo la comunicazione di fine lavori, richiedeva il pagamento di un conguaglio a titolo di monetizzazione per aree a standard, applicando i valori stabiliti dalla deliberazione di Giunta n. 1512 del 2024. Le società impugnavano il provvedimento, deducendo l’esenzione dall’obbligo di reperimento, l’applicabilità di una franchigia e l’utilizzo di valori aggiornati.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha affermato la giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo sulle controversie relative alla monetizzazione sostitutiva, in quanto assimilabile al contributo di costruzione ai sensi dell’art. 133, comma 1, lett. f), cod. proc. amm.

Quanto al merito, la prima censura è stata respinta. L’art. 23-ter, comma 1-quater, del D.P.R. n. 380/2001, nel testo vigente, demanda alla legislazione regionale la disciplina del cambio di destinazione d’uso per le unità seminterrate. La norma regionale applicabile subordina il recupero al reperimento di standard, salvo il limite dei 100 mq. In ogni caso, il Collegio ha ritenuto inapplicabile l’esenzione di cui al comma 1-ter, poiché l’intervento non riguardava la singola unità immobiliare ma un frazionamento in nove unità abitative, che non garantisce quella continuità dimensionale richiesta dalla norma, qualificata come di stretta interpretazione.

Riguardo ai valori di monetizzazione, il TAR ha escluso l’applicazione del principio del tempus regit actum, distinguendo la monetizzazione dal contributo di costruzione. La prima, disciplinata dagli artt. 46 e 51 della legge regionale n. 12/2005, afferisce al reperimento delle aree e deve essere commisurata al valore economico attuale, non potendosi applicare parametri ormai obsoleti. La deliberazione di Giunta n. 1512/2024 è stata inquadrata come mero strumento di determinazione dei valori, con natura non vincolante per l’amministrazione.

Infine, è stata disattesa la tesi della franchigia di 100 mq applicabile alla parte eccedente: il tenore letterale della norma regionale limita l’esonero ai soli interventi di superficie non superiore a 100 mq, non essendo consentita un’interpretazione estensiva che altererebbe l’effetto della disposizione e l’equilibrio del carico insediativo. Il ricorso è stato pertanto respinto, con conferma della somma richiesta dal Comune e compensazione delle spese.