Vincoli a verde pubblico e natura edificabile del suolo ai fini ICI/IMU (Cass. civ. Sez. 5 n. 14878 del 18.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta comunale sugli immobili, la nozione di edificabilità non si identifica con quella di edilizia abitativa. L’inclusione di un’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico non esclude l’oggettivo carattere edificabile, atteso che i vincoli di inedificabilità assoluta vanno distinti dai vincoli di destinazione, i quali condizionano in concreto l’edificabilità ma non sottraggono l’area al regime fiscale proprio dei suoli edificabili. Tale regime ricorre anche quando la destinazione sia realizzabile ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata, direttamente o mediante accordi di natura complessa. L’inedificabilità assoluta, idonea a escludere il presupposto impositivo, sussiste solo in presenza di vincoli posti da strumenti di pianificazione paesaggistica regionale, prevalenti sulla pianificazione comunale ai sensi dell’art. 145 del d.lgs. n. 42/2004.

Il Fatto

Una società contribuente presentava istanza di rimborso di ICI ed IMU per gli anni dal 2003 al 2015, relativamente a un terreno di proprietà classificato dal piano regolatore come “Verde pubblico attrezzato”. Il ricorso avverso il silenzio-rifiuto del Comune veniva dichiarato inammissibile in primo grado per carenza di causa petendi. La Commissione Tributaria Regionale, accogliendo l’appello, riteneva il ricorso ammissibile e fondato, escludendo la debenza dell’imposta in ragione della destinazione urbanistica del terreno e dell’esistenza di un accordo di programma che consentiva solo la realizzazione di strutture integrative, quali giochi per bambini, chioschi e impianti sportivi.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, ravvisando la violazione dell’art. 2, comma 1, lett. b) e dell’art. 5 del d.lgs. n. 504/1992. Il Collegio ha preliminarmente dichiarato l’inconferenza della sentenza del giudice amministrativo invocata dalla società, riguardante una diversa particella e non l’area oggetto di causa.

Richiamati i precedenti di Cass. n. 16467/2022 e Cass. n. 26316/2024, la Corte ha ribadito che la destinazione a verde pubblico non determina inedificabilità assoluta del suolo. La destinazione prevista dal vincolo è realizzabile anche tramite iniziativa privata o promiscua, sicché i vincoli di destinazione incidono sul valore venale dell’immobile ma non sulla sua natura edificabile ex se ai fini tributari. La sentenza impugnata è errata laddove ha equiparato il vincolo di destinazione a un vincolo di inedificabilità assoluta, laddove il primo limita ma non esclude la potenzialità edificatoria dell’area.

La Corte ha inoltre precisato la portata dell’art. 145, comma 3, del d.lgs. n. 42/2004, chiarendo che la prevalenza della pianificazione paesaggistica su quella urbanistica comunale rileva solo quando il piano paesaggistico regionale imponga un vincolo di inedificabilità assoluta sull’area. In assenza di tale vincolo, la conformità al piano regolatore conserva rilevanza ai fini della qualificazione del suolo come edificabile.

In applicazione di tali principi, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha respinto l’originario ricorso della contribuente. Le spese di tutti i gradi di giudizio sono state compensate in ragione del progressivo consolidamento della giurisprudenza di legittimità sulla questione.