Accertamento catastale post-DOCFA e obbligo di motivazione (Cass. civ. Sez. 5 n. 10639 del 22.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo quando l’Ufficio non si discosti dagli elementi di fatto indicati dal contribuente e la differenza di rendita derivi da una diversa valutazione tecnica del valore economico dei beni. Quando, invece, l’Ufficio modifichi i dati dichiarati sulla base di una stima comparativa, deve specificare le unità immobiliari di raffronto e le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e delimitare l’oggetto del contendere. La natura unifamiliare o plurifamiliare dell’abitazione e l’esistenza di un giardino o di una corte, anche ad uso comune, non sono elementi di per sé dirimenti per la classificazione nelle categorie A/7 e A/8, dovendosi avere riguardo alle caratteristiche costruttive e alla destinazione ordinaria secondo le prevalenti consuetudini locali.

Il Fatto

La contribuente presentava una dichiarazione DOCFA per due unità immobiliari site in Rimini, chiedendone il classamento in categoria A/7 (villini). L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, emetteva un avviso di accertamento catastale che riportava gli immobili alla categoria A/8 (ville), con conseguente aumento di rendita, sul presupposto di una diversa distribuzione degli spazi interni. La Commissione Tributaria Provinciale respingeva il ricorso della contribuente, ma la Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia-Romagna, accogliendo l’appello, annullava l’avviso per difetto di motivazione, rilevando che l’Ufficio aveva modificato i dati della DOCFA sulla base di una stima comparativa senza indicare le unità immobiliari di riferimento. Avverso tale sentenza l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente disatteso le eccezioni di inammissibilità del ricorso sollevate dalla contribuente. Quanto alla produzione dei fascicoli, ha richiamato il principio per cui, nel giudizio dinanzi alla S.C. avverso sentenze delle commissioni tributarie, la parte ricorrente non è onerata della produzione del proprio fascicolo, atteso che questo resta acquisito a quello d’ufficio, salvo che non ne abbia irritualmente ottenuto la restituzione (cfr. Cass. Sez. Un. n. 22726 del 2011). In ordine all’autosufficienza, ha precisato che il requisito di cui all’art. 366, primo comma, n. 6 cod. proc. civ. non deve essere interpretato in senso formalistico, non potendosi esigere l’integrale trascrizione degli atti quando il loro contenuto sia puntualmente indicato nelle censure (cfr. Sez. Un. n. 8950 del 2022).

Nel merito, la Corte ha esaminato il primo motivo, con il quale l’Agenzia deduceva la violazione dell’art. 3 legge n. 241/1990, dell’art. 7 legge n. 212/2000 e degli artt. 45, 46 e 47 d.P.R. n. 1142/1949, sostenendo che l’avviso fosse motivato dalla sola indicazione dei dati oggettivi e della classe. La S.C. ha richiamato il consolidato principio per cui l’obbligo motivazionale è assolto con la mera indicazione dei dati e della classe quando l’Ufficio non si discosti dai dati forniti dal contribuente, mentre richiede una motivazione più approfondita in caso di diversa valutazione degli elementi di fatto (cfr. Cass. n. 29754 del 2024; Cass. n. 17624 del 2024). Nel caso di specie, la CTR aveva accertato che l’Ufficio non si era limitato a una diversa valutazione economica, ma aveva variato i dati sulla base di una stima comparativa priva di riferimenti, impedendo alla contribuente di comprendere il petitum. Tale accertamento di merito, insindacabile in sede di legittimità, rendeva corretta la declaratoria di nullità dell’avviso.

Con riguardo al secondo motivo, concernente la violazione degli artt. 6 e 62 d.P.R. n. 1142/1949, la Corte ha escluso che la categoria A/8 richieda necessariamente l’uso monofamiliare dell’abitazione o un’area esclusiva a giardino, essendo tali elementi rilevanti solo nel concorso con le altre caratteristiche tipologiche (cfr. Cass. n. 9358 del 2024). Tuttavia, la decisione impugnata aveva fondato il proprio convincimento su accertamenti fattuali — edificio a sviluppo verticale, area esterna in parte adibita a parcheggio e in parte a scarpata, unità limitrofe in A/7 — anch’essi insindacabili in questa sede. Infine, quanto al terzo motivo, relativo all’art. 9 r.d.l. n. 652/1939 e all’art. 64 d.P.R. n. 1142/1949, la Corte ha precisato che il decorso del tempo è in sé neutro, rilevando piuttosto la conformità dell’immobile alla categoria in relazione alla rendita lorda media ordinaria ritraibile; anche su tale punto la CTR aveva operato una valutazione di merito — basata su documentazione fotografica e relazione tecnica — non sindacabile in cassazione. Il ricorso è stato pertanto rigettato con condanna alle spese.