Azione revocatoria ordinaria verso condomini: il credito per oneri condominiali è pregresso e non richiede la prova della scientia damni (Cass. civ. Sez. 3 n. 15950 del 24.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La nozione di credito rilevante ai fini dell’azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c. è lata, comprensiva della ragione o aspettativa, e non esige che il credito sia certo, liquido, esigibile o scaduto. Il credito per oneri condominiali, anche nella vigenza del regime di obbligazione parziaria antecedente alla novella dell’art. 63 disp. att. c.c., è pregresso rispetto all’atto di disposizione e sussiste ancorché non sia ancora stata introdotta la solidarietà sussidiaria. Ne consegue che, per gli atti dispositivi anteriori all’insorgenza formale del credito, il creditore non deve provare la partecipatio fraudis del terzo, essendo sufficiente la scientia damni, ovvero la consapevolezza del terzo di ledere la garanzia patrimoniale. Nell’azione revocatoria l’onere probatorio del creditore si limita alla dimostrazione della variazione patrimoniale, anche solo qualitativa, determinata dall’atto dispositivo, mentre è onere del debitore provare che il proprio patrimonio residuo soddisfi ampiamente le ragioni creditorie. L’accertamento giudiziale del credito del condominio fa stato nei confronti dei singoli condomini, non qualificabili come terzi.

Il Fatto

La Cooperativa La Palma 73 conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli i sigg. Aprea e due società estere, chiedendo la nullità per simulazione ovvero, in subordine, la dichiarazione di inefficacia ex art. 2901 c.c. di atti di disposizione di beni immobili. Gli immobili erano stati conferiti dai sigg. Aprea alla società Aprima Ltd nel 2008 e successivamente ceduti alla società Mel 56 Real Estate Ltd nel 2012.

Il Tribunale rigettava le domande, ritenendo non provato l’accordo simulatorio e insussistenti i presupposti dell’azione revocatoria. La Corte d’Appello di Napoli, in riforma parziale, rigettava la domanda di simulazione ma accoglieva l’azione revocatoria ordinaria. Avverso tale sentenza proponevano ricorso per cassazione i sigg. Aprea, cui aderivano le società, resistite dalla Cooperativa.

La Motivazione della Corte

La Cassazione, riuniti i ricorsi ex art. 335 c.p.c., ha dichiarato inammissibile il primo motivo del ricorso principale in quanto “non motivo”, non recando alcuna censura specifica avverso la sentenza impugnata.

Con riferimento al secondo motivo, avente ad oggetto la violazione degli artt. 2901 c.c. e 63 disp. att. c.c., la Corte ha chiarito che il legislatore non esige la certezza, la liquidità o l’esigibilità del credito, essendo sufficiente la sola esistenza secondo una nozione lata comprensiva della ragione o aspettativa. Ha inoltre richiamato il principio delle Sezioni Unite n. 9148 del 2008 in tema di natura parziaria del credito nei confronti dei condomini, precisando che il disposto dell’art. 63 disp. att. c.c. non impedisce al creditore di esperire l’azione revocatoria verso i condomini non morosi, qualora sussista la possibilità di un credito di regresso.

Quanto al terzo motivo e al primo motivo del ricorso incidentale, la Corte ha ritenuto infondate le censure relative all’onere della prova, avendo il giudice di merito dimostrato di aver esaminato gli atti e i fatti di causa, richiamando i documenti probatori da cui ricavare la pretesa creditoria e applicando correttamente il principio di vicinanza della prova per quanto concerne l’estinzione del debito condominiale.

Con riferimento alla posizione delle società, la Corte ha affermato che la novella dell’art. 63 disp. att. c.c. non ha fatto sorgere un debito prima insussistente, ma ha regolato diversamente l’obbligazione parziaria del debito per oneri condominiali già provati nel loro ammontare. Trattandosi di credito comunque pregresso, per gli atti di disposizione anteriori non è configurabile l’ipotesi — propria dell’atto dispositivo successivo al credito — in cui si richieda la partecipatio fraudis, essendo sufficiente la scientia damni del terzo acquirente.

Per l’effetto, la Corte ha rigettato il ricorso principale e incidentale, compensando le spese tra i ricorrenti e condannandoli al pagamento delle spese in favore della controricorrente.