Esenzione IMU limitata all’unica unità immobiliare accatastata (Cass. civ. Sez. 5 n. 4500 del 27.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, l’esenzione per l’abitazione principale di cui all’art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011, conv. in legge n. 214/2011, spetta esclusivamente per l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare. L’agevolazione non può essere estesa a più unità immobiliari contigue, di fatto unificate e utilizzate anch’esse come abitazione principale, atteso il tenore letterale della norma e la natura di stretta interpretazione delle disposizioni agevolative. Il riferimento alla “iscrivibilità” catastale costituisce ipotesi residuale, limitata ai casi in cui l’immobile non sia ancora stato iscritto, e non consente di attribuire rilievo a una potenziale diversa configurazione di fabbricati già censiti con proprie caratteristiche.

Il Fatto

Il contribuente impugnava gli avvisi di accertamento IMU-TASI relativi agli anni 2016-2019, emessi dal Comune per un immobile diverso da quello indicato come abitazione principale. La Commissione tributaria provinciale e, successivamente, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia rigettavano il ricorso, ritenendo insussistenti i presupposti per l’agevolazione. Il contribuente proponeva quindi ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo, deducendo la violazione dell’art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011 e l’omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che le due unità immobiliari, separatamente censite, costituissero di fatto un’unica abitazione principale.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato infondata la censura, richiamando il proprio consolidato orientamento in materia di IMU. Ha evidenziato come il chiaro tenore letterale dell’art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011 definisca l’abitazione principale come l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

La Corte ha poi distinto la disciplina IMU da quella previgente in materia di ICI, per la quale l’utilizzo contemporaneo di più unità immobiliari contigue, di fatto unificate, poteva consentire l’applicazione dell’agevolazione a tutte, assumendo rilievo l’effettivo impiego ad abitazione principale del complesso abitativo. Tale conclusione, già ritenuta inapplicabile all’IMU (cfr. Cass. n. 4539/2024), non può essere estesa in ragione della inequivocabile limitazione dell’agevolazione a un’unica unità immobiliare e della natura di stretta interpretazione delle norme agevolative, principio condiviso anche dal giudice delle leggi.

Quanto al riferimento alla “iscrivibilità” catastale, la Corte ne ha fornito una lettura restrittiva, qualificandola come ipotesi residuale, limitata alle situazioni in cui l’immobile non sia ancora stato iscritto. Per i fabbricati già iscritti nel catasto edilizio urbano con proprie caratteristiche di identificazione, classificazione, consistenza e valore, non può attribuirsi alcuna rilevanza a una loro eventuale, differente e potenziale “iscrivibilità”, al fine di non vanificare le risultanze catastali, che rappresentano elemento primario e decisivo di riferimento per i tributi locali.

La Corte ha infine escluso che la pronuncia della Corte costituzionale n. 209 del 2022, invocata dal ricorrente, incida sulle conclusioni raggiunte: essa ha riguardato il profilo “soggettivo” della fruibilità delle agevolazioni “prima casa”, riconoscendo il diritto di ciascun possessore dimorante e residente, ma non ha intaccato l’elemento “oggettivo”, consistente nell’effettivo accatastamento unitario dei manufatti. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna del contribuente alla rifusione delle spese di lite.