Indennità di esproprio e metodo della capitalizzazione del reddito agricolo (Cass. civ. Sez. 1 n. 5600 del 12.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di espropriazione per pubblica utilità, è inammissibile il motivo di ricorso per cassazione che cumuli la deduzione della violazione di legge e del vizio di motivazione, a meno che le doglianze non siano chiaramente scindibili. Il metodo di stima del suolo agricolo basato sulla capitalizzazione del reddito del capitale fondiario è coerente con i criteri di cui all’art. 40, secondo comma, d.P.R. n. 327/2001, come risultante dalla sentenza della Corte costituzionale n. 181/2011, e non postula la valorizzazione del fondo secondo la destinazione produttiva impressa dall’intervento espropriativo. La mancata considerazione di comparabili costituiti da rogiti di locazione e servitù stipulati dall’espropriante con clausole di particolare favore non integra un vizio motivazionale, trattandosi di contratti non omogenei rispetto alla perdita del diritto di proprietà.

Il Fatto

Il proprietario di un fondo agricolo, sul quale era stata realizzata una pala eolica all’esito di un procedimento di espropriazione promosso dalla Regione in favore della società espropriante, impugnava l’ordinanza della Corte d’appello che aveva liquidato le indennità di espropriazione, asservimento e occupazione. Il ricorrente, in particolare, criticava l’adozione del metodo di stima basato sulla capitalizzazione del reddito del capitale fondiario, sostenendo che il suolo avesse una potenzialità commerciale superiore a quella agricola. Deduceva inoltre il mancato utilizzo del metodo sintetico-comparativo, fondato su sette comparabili costituiti da contratti di locazione e costituzione di superfici stipulati dalla società espropriante su fondi limitrofi per un corrispettivo superiore. Il ricorso, affidato a tre motivi, era proposto anche con riferimento alla mancata considerazione del deprezzamento delle parti residue del fondo e del danno da eliminazione di un piazzale e da impossibilità di sopraelevazione di un manufatto.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha dichiarato inammissibili tutti i motivi di ricorso. Quanto al primo, relativo al metodo di stima, la Corte ha ricordato l’orientamento per cui non è ammesso proporre cumulativamente due mezzi di impugnazione eterogenei, come la violazione di legge e il vizio motivazionale, in contrasto con la tassatività dei motivi di ricorso, salvo che le doglianze siano chiaramente scindibili. Nel caso di specie, le censure non erano riconducibili con certezza all’uno o all’altro vizio, con conseguente inammissibilità.

La Corte ha comunque escluso l’infondatezza della censura sul metodo di stima, rilevando come la procedura indiretta per capitalizzazione del reddito del capitale fondiario sia corretta e coerente con i criteri dell’art. 40, secondo comma, d.P.R. n. 327/2001, così come rivisitato dalla Corte costituzionale n. 181/2011, perché consente di attribuire al fondo un valore venale pieno, proporzionale alla sua consistenza patrimoniale. Il metodo comparativo invocato dal ricorrente presuppone l’esistenza di un mercato di beni omogenei, che la Corte territoriale aveva invece escluso sulla base delle indagini del consulente tecnico. Inoltre, i sette comparabili consistevano in locazioni e servitù caratterizzate da clausole di favore per l’espropriante, sicché il corrispettivo in essi pattuito non poteva essere applicato al diverso caso della perdita del diritto di proprietà. La valorizzazione del fondo secondo un uso diverso da quello agricolo è stata poi ritenuta una questione nuova, perché entrambe le parti erano partite dal presupposto della natura agricola e dell’inedificabilità del suolo.

La Corte ha poi dichiarato inammissibile il secondo motivo, volto a contestare la mancata considerazione del piazzale eliminato, rilevando come la censura tendesse a superare l’accertamento di fatto compiuto dal consulente e dal giudice del merito. Quanto al terzo motivo, relativo al deprezzamento del fondo residuo e alla distanza della pala eolica, la Corte ha ribadito che il passaggio motivazionale sulla scadenza del permesso di costruire non era stato adeguatamente censurato e che la previsione delle distanze di cui al d.m. 10 settembre 2010 costituisce una linea guida e non impone una fascia di rispetto legale. Il ricorrente è stato condannato alla rifusione delle spese e al pagamento del doppio contributo unificato.