Il preliminare ad effetti obbligatori giustifica la detenzione del bene prima della sentenza costitutiva (Cass. civ. Sez. 1 n. 5844 del 15.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La consegna del bene al promissario acquirente in spontanea esecuzione di un contratto preliminare ad effetti obbligatori costituisce titolo idoneo della detenzione, ancorché la sentenza di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. non sia ancora passata in giudicato. Il carattere costitutivo della sentenza ex art. 2932 c.c. comporta che il trasferimento della proprietà si perfezioni solo con il passaggio in giudicato, ma non priva di titolo la detenzione del bene consegnato in esecuzione del preliminare. L’eccezione di sopravvenuta inefficacia della trascrizione della domanda giudiziale per mancato rinnovo entro il termine di cui all’art. 58, comma 4, della legge n. 69 del 2009 implica l’allegazione di un fatto (il mancato rinnovo) e non può essere sollevata per la prima volta nel giudizio di legittimità.

Il Fatto

L’assuntore del concordato fallimentare di una società edile conveniva in giudizio i promissari acquirenti di un immobile, chiedendone il rilascio. La società fallita aveva promesso in vendita l’immobile ai convenuti, i quali, prima della dichiarazione di fallimento, avevano proposto e trascritto domanda volta a ottenere la sentenza costitutiva di trasferimento ai sensi dell’art. 2932 c.c. Il tribunale rigettava la domanda di rilascio e la corte d’appello respingeva il gravame. Avverso la sentenza della corte territoriale, l’assuntore proponeva ricorso per cassazione, mentre i promissari acquirenti resistevano con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte osserva che i primi due motivi di ricorso sono inammissibili. Nelle more del giudizio era passata in giudicato la sentenza che aveva accolto la domanda dei promissari acquirenti volta a ottenere il trasferimento della proprietà. Con l’ordinanza n. 25103/2025 la Cassazione aveva rigettato il ricorso proposto contro quella sentenza, rimarcando l’irrilevanza dell’inapplicabilità ratione temporis dell’art. 72, comma 8, legge fall., posto che la trascrizione della domanda era intervenuta anteriormente alla dichiarazione di fallimento e rendeva opponibile alla procedura concorsuale la richiesta di adempimento coattivo dell’obbligo a contrarre. Inoltre, la questione della pretesa perdita di efficacia prenotativa della trascrizione per mancato rinnovo implica l’allegazione di un fatto e non può essere dedotta per la prima volta in sede di legittimità.

Il terzo motivo, pur pertinente, è infondato. Il carattere costitutivo della sentenza ex art. 2932 c.c., tale per cui il trasferimento si perfeziona con il passaggio in giudicato, non rende priva di titolo la detenzione del bene consegnato in spontanea esecuzione del preliminare. La detenzione dei promissari acquirenti era titolata dal contratto preliminare, che essi sostenevano di aver regolarmente adempiuto. La qualità del rapporto possessorio, eventualmente qualificabile come possesso o detenzione qualificata, non incide sulla sussistenza del titolo.

Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna del ricorrente alla refusione delle spese e dichiarazione dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.