La variazione catastale per nuova distribuzione degli spazi interni è ammessa con procedura docfa (Cass. civ. Sez. 5 n. 12108 del 30.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La variazione dello stato degli immobili urbani che influisce sul classamento o sulla consistenza, ivi inclusa la nuova distribuzione degli spazi interni, deve essere dichiarata in catasto mediante atto di aggiornamento predisposto da professionista abilitato, attivando la procedura cd. docfa. Non può essere disconosciuta al titolare la facoltà di chiedere una diversa classificazione catastale e l’attribuzione di una diversa rendita, senza preclusioni temporali o cristallizzazione della rendita già attribuita, all’esito di una risistemazione sostanziale degli spazi interni. Il giudice di merito, nel valutare la sussistenza delle condizioni per il riclassamento, può fondare il proprio convincimento sulla comparazione tra l’immobile in questione e unità immobiliari similari della zona censuaria, senza che tale operazione integri violazione dell’art. 2697 c.c., attenendo alla valutazione delle prove ai sensi dell’art. 116 c.p.c.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate procedeva al diverso classamento dell’unità immobiliare della contribuente, assegnando la categoria catastale A/1, classe 3, in luogo della categoria A/2, classe 7, proposta dalla stessa con procedura cd. docfa. La contribuente aveva dichiarato il deterioramento dell’immobile, la mancanza delle caratteristiche tipologiche di lusso e la sopravvenuta diversa distribuzione degli spazi interni.

La Commissione tributaria regionale della Liguria accoglieva l’appello della contribuente, ritenendo che l’Ufficio avesse disatteso la proposta di variazione senza un’apprezzabile motivazione e che la contribuente avesse dimostrato l’esistenza di numerose unità immobiliari in categoria A/2 con caratteristiche simili o superiori, adiacenti all’immobile. Avverso tale sentenza l’Agenzia proponeva ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente il primo, il terzo e il quarto motivo, ritenendo l’esame della seconda censura assorbito dalla duplice ratio decidendi della sentenza impugnata. Una di esse, fondata sulla dimostrazione delle condizioni per la declassificazione, è ritenuta sufficiente a sostenere la pronuncia.

Con riferimento al primo motivo, l’Agenzia eccepiva l’inammissibilità dell’originario ricorso, sostenendo che la procedura docfa sarebbe riservata alle sole ipotesi di effettiva variazione dello stato dell’immobile, non integrabile dalla mera diversa distribuzione degli spazi interni. La Corte ritiene l’eccezione inammissibile perché non risultava sollevata nei gradi di merito e comunque non rilevabile d’ufficio, essendo l’oggetto del contendere definito dai motivi di impugnazione. Nel merito, richiama la giurisprudenza costante secondo cui la variazione di classamento per nuova distribuzione degli spazi interni è legittimamente dichiarabile con la procedura docfa, citando Cass. n. 4058/2022, che riconosce al titolare la facoltà di chiedere il passaggio dalla categoria A/1 alla A/2 all’esito di una risistemazione sostanziale degli spazi.

Quanto al terzo motivo, la Corte esclude l’errata applicazione dei criteri del d.m. 2 agosto 1969 in materia di abitazioni di lusso. Il riferimento alla perdita delle caratteristiche di lusso è stato operato dal giudice regionale solo per escludere l’attribuzione di categoria diversa da quella proposta, fondando la decisione sul riconoscimento della categoria A/2 in luogo della A/1 attribuita dall’Ufficio.

Il quarto motivo censura la motivazione come apparente e la violazione dell’art. 2697 c.c. La Corte, richiamato l’orientamento delle Sezioni Unite n. 8053/2014 e successivi, osserva che la motivazione è apparente solo quando non rende percepibili le ragioni della decisione, mentre l’apparato argomentativo della Commissione, fondato sulla comparazione con immobili della zona in categoria A/2, rende palese l’iter logico seguito. La doglianza attiene, in realtà, alla non condivisione della valutazione, profilo estraneo al canone della motivazione apparente. La violazione dell’art. 2697 c.c. si configura solo nell’attribuzione dell’onere della prova a parte diversa, non nella diversa valutazione del materiale probatorio, attività consentita dall’art. 116 c.p.c.

Il ricorso è quindi respinto e l’Agenzia condannata al pagamento delle spese di lite.