Base imponibile IMU: le aree infrastrutturali senza rendita sono aree fabbricabili da valutare al valore venale (Cass. civ. Sez. 5 n. 10474 del 21.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini IMU, le aree urbane il cui classamento catastale non consente l’attribuzione di una rendita, perché prive di edificazione in senso tecnico e non qualificabili come terreni agricoli, devono essere considerate aree fabbricabili ai sensi dell’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504/1992, con conseguente liquidazione dell’imposta sul valore venale in comune commercio. Il criterio del costo, di cui al comma 3 della medesima disposizione, è applicabile esclusivamente ai fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto. L’onere di proporre una stima alternativa del valore non può giustificare l’adozione di un criterio legale diverso da quello previsto dalla norma.

Il Fatto

Il Comune notificava al Consorzio un avviso di accertamento per IMU relativo all’anno 2015, determinando la base imponibile delle opere infrastrutturali presenti nell’area industriale (strade, parcheggi, fognature, illuminazione) sulla base del costo di realizzazione sostenuto dal Ministero dell’Industria. Il contribuente impugnava l’atto dinanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado, che respingeva il ricorso, e proponeva appello, rigettato dal giudice di secondo grado. Il Consorzio ricorreva quindi per cassazione, deducendo, tra l’altro, la violazione dei criteri legali di determinazione della base imponibile.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha innanzitutto respinto l’istanza di rinvio del procedimento, rilevando la mancanza di un accordo tra le parti. Nel merito, ha esaminato il primo motivo di ricorso con cui il Consorzio censurava l’applicazione del criterio del costo per la determinazione del valore imponibile. Sebbene rubricato come vizio di nullità della sentenza ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 4, c.p.c., il motivo è stato riqualificato come violazione di legge in relazione all’art. 5, commi 3 e 5, del d.lgs. n. 504/1992, valorizzando il principio per cui l’errata intitolazione del motivo non comporta inammissibilità quando il vizio sia chiaramente individuabile.

La Suprema Corte ha ritenuto il motivo fondato, richiamando il proprio più recente indirizzo secondo cui le aree urbane, prive di rendita catastale per carenza di edificazione in senso tecnico e non qualificabili come terreni agricoli a causa dell’intervento antropico, devono essere assimilate alle aree fabbricabili. Ne consegue che l’imposta deve essere liquidata in base al valore venale in comune commercio, tenendo conto dell’edificabilità desumibile dalla pianificazione urbanistica, e non già in base al costo storico di realizzazione, criterio quest’ultimo riservato ai soli fabbricati del gruppo D non accatastati.

La Corte ha precisato che l’assenza di una prospettazione alternativa del valore da parte del contribuente non può giustificare il mancato utilizzo del criterio legale, la cui applicazione è doverosa per il giudice al fine di valutare la legittimità dell’atto impositivo. Il giudice del rinvio dovrà pertanto quantificare il valore imponibile secondo il criterio del valore venale, potendo utilizzare il costo storico iscritto in bilancio solo come elemento di supporto e complementare nel concorso con gli altri parametri estimativi, e non come criterio vincolante.

Con riferimento al secondo motivo, concernente l’esenzione di cui all’art. 7, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 504/1992, il ricorso è stato invece ritenuto infondato. La Corte ha ribadito che la nozione di compiti istituzionali non è equiparabile a quella di generici servizi pubblici, potendo l’esenzione spettare solo per gli immobili direttamente ed esclusivamente destinati a funzioni pubbliche dell’ente locale, e non ad attività commerciali svolte da soggetti quali i consorzi. Ha inoltre ricordato che grava sul contribuente l’onere di dimostrare la sussistenza dei presupposti per fruire dell’agevolazione.