Plusvalenza da cessione del diritto di superficie su terreno agricolo ereditato non tassabile (Cass. civ. Sez. 5 n. 13000 del 06.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La cessione a titolo oneroso del diritto di superficie su un terreno agricolo non realizza un reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. l), d.P.R. n. 917/1986, poiché tale disposizione riguarda gli obblighi di fare, non fare o permettere che si riferiscono a diritti personali, non ai diritti reali di godimento. La costituzione o il trasferimento di un diritto reale di godimento, quale il diritto di superficie, è assimilata alla cessione del diritto di proprietà ai sensi dell’art. 9, comma 5, d.P.R. n. 917/1986. Ne consegue che la plusvalenza realizzata con la cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo pervenuto per successione ereditaria è esclusa da imposizione, non trovando applicazione la lett. b) del citato art. 67, riservata alle aree fabbricabili, né la lett. l), inapplicabile ai diritti reali.

Il Fatto

Il contribuente, proprietario di un terreno agricolo pervenutogli per successione ereditaria, stipulava un contratto di cessione a titolo oneroso del diritto di superficie, della durata di venti anni, per consentire l’installazione di un impianto fotovoltaico. L’Agenzia delle Entrate accertava la maggior imposta, qualificando le somme percepite come redditi diversi derivanti dall’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere. La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso del contribuente, mentre la Commissione tributaria regionale, riformando la decisione, riteneva applicabile la disposizione di cui alla lett. l), in assenza di un costo di acquisto fiscalmente rilevante. Il contribuente impugnava la sentenza in Cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ravvisando la violazione dell’art. 67, comma 1, lett. l), d.P.R. n. 917/1986. Il terreno era stato acquistato dal contribuente a titolo di successione ereditaria, circostanza risultante dall’atto notarile di costituzione del diritto di superficie. L’inquadramento dei redditi derivanti dalla cessione del diritto reale di godimento andava pertanto effettuato alla luce della generale equiparazione al trasferimento del diritto di proprietà, prevista dall’art. 9, comma 5, d.P.R. n. 917/1986.

La Corte ha richiamato il principio secondo cui la plusvalenza realizzata dalla cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo non è soggetta a tassazione come reddito diverso, qualora siano trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto. Tale conclusione discende da un duplice ordine di ragioni: la lett. b) dell’art. 67 è applicabile esclusivamente alle aree fabbricabili, mentre la lett. l), riguardando gli obblighi di permettere, si riferisce a contenuti di natura personale e non a situazioni giuridiche reali, come il diritto di superficie.circolare n. 6/E del 20 aprile 2018.

La Corte ha inoltre escluso che la temporaneità del diritto di superficie, derivante dal termine ventennale pattuito, possa mutarne la natura reale, essendo la costituzione a termine espressamente consentita dall’art. 953 cod. civ. La natura reale del diritto non è, infatti, alterata dalla fissazione di un termine finale, con la conseguenza che resta applicabile il principio di equiparazione al trasferimento della proprietà.

Essendo il terreno acquistato per successione e avente natura agricola, la plusvalenza realizzata non ha generato alcun reddito imponibile. La Suprema Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha accolto l’originario ricorso del contribuente, condannando l’Agenzia al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e compensando quelle dei gradi di merito.