La mancata inclusione nelle tabelle non costituisce esonero convenzionale dalle spese (Cass. civ. Sez. 2 n. 16045 del 25.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La “diversa convenzione” cui fa riferimento l’art. 1123, comma 1, cod. civ. è una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini (o il costruttore, con il regolamento predisposto unilateralmente) dispongono di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese di cui agli artt. 1118, 1123 e ss. cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ. La semplice mancata inclusione di una porzione esclusiva nelle tabelle millesimali non vale ad integrare tale convenzione e non rende la tabella immodificabile solo con il consenso unanime. Solo un’espressa dichiarazione dei condomini di voler derogare ai criteri legali di riparto – o un regolamento contrattuale – richiede, per le successive modifiche, una nuova manifestazione unanime di volontà. La delibera assembleare che inserisca la porzione nelle tabelle è pertanto valida se adottata a maggioranza.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un immobile facente parte di un complesso condominiale, aveva convenuto in giudizio il Condominio confinante, deducendo che il regolamento del 1978, trascritto e richiamato negli atti di acquisto, riservava alla società costruttrice la proprietà esclusiva dell’area su cui era poi sorto l’edificio che includeva la sua unità immobiliare. Tale porzione non era contemplata nelle tabelle millesimali del Condominio convenuto. Con delibera del 7 novembre 1987, l’assemblea aveva tuttavia approvato a maggioranza nuove tabelle che includevano l’immobile, assoggettandolo alla contribuzione delle spese. Il ricorrente aveva eccepito la nullità della delibera, sostenendo che la modifica di tabelle aventi natura contrattuale richiedesse il consenso unanime di tutti i condomini, e aveva chiesto la restituzione delle somme versate.

Il Tribunale di Roma aveva rigettato le domande e la Corte d’Appello di Roma aveva confermato la decisione, escludendo la nullità della deliberazione e ritenendo che l’approvazione e la revisione delle tabelle millesimali avessero natura meramente ricognitiva, non richiedendo l’unanimità. Avverso tale sentenza il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato infondati i primi due motivi di ricorso. Ha anzitutto rilevato che la delibera di modifica delle tabelle, adottata nel 1987, ricadeva nella disciplina del condominio anteriore alle modifiche introdotte dalla legge n. 220/2012, sicché l’esame andava condotto alla luce della normativa previgente. Ha quindi chiarito che la porzione esclusiva acquistata dal ricorrente faceva parte del condominio, pur non essendo originariamente inclusa nelle tabelle millesimali, e che il regolamento conteneva solo una riserva di proprietà dell’area esterna, non anche un esonero dall’obbligo di concorrere nelle spese.

Quanto al valore della tabella, la Corte ha precisato che la “diversa convenzione” ex art. 1123 cod. civ. richiede una dichiarazione negoziale espressa dei condomini, diretta a derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese. Tale dichiarazione, avente valore negoziale, rende la tabella immodificabile se non all’unanimità; ove invece l’approvazione della tabella miri solo a determinare esattamente l’estensione quantitativa delle quote, senza modificare diritti ed obblighi di partecipazione, la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale e resta soggetta alla revisione ex art. 69 disp. att. cod. civ.

La S.C. ha quindi affermato che, in mancanza di un’espressa dichiarazione dell’assemblea di voler esonerare un singolo proprietario dall’obbligo di contribuzione, il fatto che una porzione esclusiva non fosse contemplata nella tabella non integra la convenzione richiesta dall’art. 1123 cod. civ. e non rende la tabella stessa immodificabile se non all’unanimità. Solo in caso di convenzione pattuita all’unanimità o di regolamento del costruttore è necessaria una nuova manifestazione unanime di volontà per le successive modifiche. Nel caso di specie, la modifica adottata a maggioranza era pertanto valida.

Il terzo motivo, relativo alla condanna alle spese processuali, è stato dichiarato inammissibile. La Corte ha ribadito che la parte soccombente non può dolersi della mancata compensazione, essendo tale facoltà rimessa alla discrezionalità del giudice di merito, e che il sindacato di legittimità sulle spese è diretto solo ad evitare che esse siano poste a carico della parte totalmente vittoriosa. Il ricorso è stato pertanto respinto, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali e alla corresponsione dell’ulteriore contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.