Recupero sottotetti ius superveniens e distanze legali: rinvio alla luce della legge n. 105/2024 (Cass. civ. Sez. 2 n. 16555 del 27.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 1, comma 1, lett. 0a), del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 2-bis del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, consentendo gli interventi di recupero dei sottotetti anche quando non sia rispettoso delle distanze minime tra edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca di realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche alla forma e alla superficie dell’area del sottotetto e che sia rispettata l’altezza massima assentita dal titolo edilizio. Trattandosi di normativa sopravvenuta rispetto alla sentenza impugnata, il giudice di legittimità deve cassare con rinvio la decisione che abbia qualificato l’opera come nuova costruzione, affinché il giudice del merito ne verifichi la conformità alla disciplina più favorevole. La domanda riconvenzionale relativa alla materia dei rapporti di vicinato non può essere dichiarata inammissibile per il solo fatto di non essere direttamente riferita al tema delle distanze oggetto della domanda principale, dovendo comunque essere scrutinata nel merito. Le norme in tema di distanze legali, essendo poste a tutela di interessi pubblici, non sono rimesse alla disponibilità delle parti, sicché la richiesta di una distanza minore non vincola il giudice, che deve applicare quella prescritta dalla legge o dai regolamenti.

Il Fatto

I proprietari di un immobile confinante agivano in giudizio chiedendo la condanna dei vicini ad arretrare una sopraelevazione, realizzata in violazione delle distanze legali dal confine e tra fabbricati, e a eliminare alcuni abbaini. Il Tribunale accoglieva in parte la domanda, condannando i convenuti a eseguire gli interventi indicati dal consulente tecnico, e dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale dagli stessi proposta.

La Corte di Appello rigettava il gravame, confermando che le opere realizzate integravano una nuova costruzione e che la condanna ad arretrare di dieci metri dal confine non violava il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Avverso tale decisione i soccombenti proponevano ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo, con cui si denunciava la violazione delle norme in tema di distanze, rilevando che la qualificazione dell’opera come nuova costruzione, ancorché basata su un accertamento di fatto non sindacabile in sede di legittimità, deve essere verificata alla luce della normativa sopravvenuta. L’art. 1, comma 1, lett. 0a), del d.l. n. 69/2024, convertito con modificazioni dalla legge n. 105/2024, ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 2-bis del d.P.R. n. 380/2001, che ora consente, a condizioni stringenti, gli interventi di recupero dei sottotetti anche in deroga alle distanze minime. La sentenza impugnata, non avendo potuto applicare la nuova disciplina, è stata cassata con rinvio.

Il terzo motivo, concernente la dedotta ultrapetizione per la condanna ad arretrare di dieci metri dal confine, è stato dichiarato assorbito dall’accoglimento del primo motivo, ma la Corte ha precisato che l’indicazione della distanza di cinque metri operata dagli attori non era vincolante per il giudice, dovendo quest’ultimo applicare la regola legale, non essendo la materia rimessa alla disponibilità delle parti.

Il quarto motivo è stato invece ritenuto fondato. La Corte ha affermato che la domanda riconvenzionale, ancorché non direttamente riferita al tema delle distanze, era comunque relativa alla materia dei rapporti di vicinato e, pertanto, avrebbe dovuto essere esaminata nel merito, non potendo essere dichiarata inammissibile per la sola mancanza di collegamento con la domanda principale. Anche su questo punto la sentenza è stata cassata con rinvio.