Accertamento IVA e destinazione effettiva dei manufatti: la filiera gerarchica degli atti amministratili (Cass. civ. Sez. 5 n. 2735 del 07.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di determinazione delle aliquote IVA, relative sia alle forniture di beni e servizi per l’edificazione sia alle cessioni delle singole unità agli acquirenti, deve aversi riguardo alla effettiva – e persino abusiva – destinazione dei manufatti, non alla loro mera idoneità formale. L’eventuale contrasto tra lo stato di fatto e i titoli abilitativi all’edificazione e le classificazioni catastali deve essere valutato non già solo sulla base del tenore formale di questi, ma anche dell’intera filiera gerarchica degli atti e provvedimenti amministrativi, previa, se del caso, loro disapplicazione da parte del giudice tributario, ai sensi dell’art. 5 all. E l. n. 2248 del 1865. Il cessionario o committente, ai sensi dell’art. 6, comma 8, d.lgs. n. 471 del 1997, è tenuto a verificare non solo la regolarità formale dell’operazione, ma anche la coerenza della qualificazione fiscale, ove disponga di elementi valutativi ulteriori rispetto alla fattura.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate notificava un avviso di accertamento per l’anno 2002 nei confronti di una società esercente attività di costruzioni, contestando l’indebita applicazione di aliquote IVA ridotte sulle cessioni di unità immobiliari. L’edificazione era avvenuta in forza di un accordo di programma che prevedeva la destinazione turistico-alberghiera e il divieto di alienazione delle singole unità, ma l’ente locale e la società avevano sottoscritto convenzioni attuative in difformità, consentendo l’alienazione a privati per uso abitativo.

La società impugnava l’avviso, ottenendo l’annullamento sia in primo grado sia in appello. Il giudice d’appello riteneva corretta l’applicazione delle aliquote agevolate, valorizzando l’idoneità delle unità a essere classificate come civili abitazioni e la mancanza di specifiche doglianze dell’Agenzia sulle fatture ricevute.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia, censurando l’impostazione seguita dal giudice di merito. In primo luogo, ha precisato che l’affermazione del giudice d’appello circa la definitività di pregresse sentenze favorevoli alla contribuente non costituiva un’autonoma ratio decidendi, ma un mero passaggio argomentativo, privo di alcun richiamo al giudicato esterno.

Nel merito, la Corte ha affermato che la mera idoneità delle unità a ospitare un nucleo familiare non è dirimente, dovendosi avere riguardo all’effettiva destinazione impressa ai manufatti. A sostegno di tale principio, ha richiamato i precedenti per i quali, in materia di agevolazioni fiscali, rileva l’effettivo e concreto impiego abitativo dell’immobile dopo la vendita, non la formale destinazione urbanistica.

La Corte ha quindi enunciato il principio secondo cui, in caso di contrasto tra lo stato di fatto dei manufatti e i titoli abilitativi, il giudice di merito deve valutare l’eventuale abusività considerando l’intera filiera gerarchica degli atti amministrativi. Tale valutazione può condurre alla disapplicazione dell’atto illegittimo, potere spettante anche al giudice tributario quale giudice di diritti.

Nel caso concreto, la CTR aveva omesso di accertare l’effettiva destinazione degli immobili e non aveva considerato la prospettazione dell’Agenzia sull’illegittimità delle convenzioni attuative, che avevano aggirato le previsioni dell’accordo di programma. La Corte ha inoltre rilevato l’irrilevanza del difetto di un giudicato penale di condanna, essendo stata comunque accertata l’illiceità della condotta del legale rappresentante agli effetti delle obbligazioni civili nella sentenza penale.

Quanto alle fatture passive, la Corte ha giudicato non generica la doglianza dell’Agenzia, avendo questa riferito il recupero al solo complesso turistico-alberghiero e non all’attività stagionale di stabilimento balneare. Ha infine richiamato il principio per cui il cessionario, ove disponga di elementi ulteriori rispetto alla fattura, deve verificarne anche la coerenza estrinseca della qualificazione fiscale. La sentenza è stata cassata con rinvio.