Distinzione tra categoria catastale A/1 e abitazione di lusso nel classamento (Cass. civ. Sez. 5 n. 15337 del 20.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’attribuzione della categoria catastale A/1 (abitazioni di tipo signorile) non implica necessariamente che l’immobile costituisca anche un’abitazione di lusso, essendo i due concetti autonomi e normativamente distinti. Il procedimento di classamento è volto all’attribuzione della categoria, della classe e della relativa rendita alle unità immobiliari, considerando la destinazione ordinaria del bene, i caratteri tipologici e costruttivi e la cd. unità tipo di riferimento. La qualificazione come abitazione di lusso, ai sensi del d.m. 2 agosto 1969, risponde invece alla finalità di precludere l’accesso a talune agevolazioni fiscali. La verifica del giudice di merito sul classamento deve seguire il procedimento estimativo comparativo previsto dalla legge, il cui difetto si risolve in una violazione di legge, mentre la valutazione compiuta è censurabile in cassazione solo per vizio di motivazione.

Il Fatto

Il contribuente presentava una dichiarazione di variazione catastale (DOCFA) proposta per l’unità immobiliare di sua proprietà, censita in categoria A/2, classe 3. L’Agenzia delle Entrate rettificava la dichiarazione, attribuendo l’immobile alla categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile) e alla seconda classe. Il contribuente impugnava l’avviso di accertamento catastale. La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso, ma la Commissione tributaria regionale della Liguria, in riforma, riteneva errata la rettifica della categoria, pur giustificando quella della classe, perché l’immobile non possedeva le caratteristiche dell’abitazione di lusso.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso dell’Agenzia delle Entrate, incentrato sulla violazione e falsa applicazione del d.m. 2 agosto 1969. Il giudice del gravame aveva, infatti, verificato la correttezza della rettifica catastale utilizzando i criteri normativi che presiedono all’individuazione delle abitazioni di lusso ai fini delle agevolazioni fiscali, confondendo due piani normativi distinti. La Corte ha precisato che la nozione di abitazione di lusso è estranea all’ordinamento catastale e al classamento, essendo finalizzata esclusivamente a precludere l’accesso a determinati benefici fiscali, come l’agevolazione per l’acquisto della prima casa.

La categoria catastale, al contrario, inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che ne connotano la destinazione ordinaria. Il classamento deve avvenire considerando i caratteri tipologici e costruttivi dell’unità, le consuetudini locali e la cd. unità tipo di riferimento, come previsto dal d.P.R. n. 138/1998 e dal d.P.R. n. 1142/1949. La Corte ha inoltre richiamato il criterio della prevalenza per le unità immobiliari costituite da parti con destinazioni ordinarie proprie di categorie diverse.

Sotto il profilo del sindacato di legittimità, la Corte ha escluso che la normativa catastale configuri clausole generali o disposizioni a contenuto elastico. Le disposizioni tecniche individuano un procedimento estimativo comparativo che il giudice di merito deve seguire in una valutazione di sintesi tra l’immobile e le unità tipo di riferimento. Il difetto di tale procedimento si risolve in una violazione della disciplina di legge sul classamento, sindacabile per violazione di norme di diritto. Una volta ripercorso il procedimento, la valutazione finale è censurabile in cassazione solo sotto il profilo del vizio di motivazione.

La sentenza impugnata è stata cassata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, per il riesame della controversia conformemente ai principi enunciati. Assorbiti i restanti motivi di ricorso.