Il classamento catastale tra categoria e classe: la verifica della maggiore redditività (Cass. civ. Sez. 5 n. 10481 del 21.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’operazione di classamento delle unità immobiliari a destinazione ordinaria si compone di due distinti segmenti: l’attribuzione della categoria e l’attribuzione della classe, ciascuna delle quali concorre alla determinazione della rendita catastale. La categoria è assegnata in base alla normale destinazione funzionale dell’unità, mentre la classe, rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile nel mercato edilizio della microzona, dipende sia dalla qualità urbana e ambientale della microzona sia dalle caratteristiche edilizie dell’unità e del fabbricato che la comprende. Ne consegue che la presenza di caratteristiche intrinseche che determinano una maggiore redditività dell’immobile, quali l’articolazione in stanze con servizi igienici riservati destinate all’attività di affittacamere, rende l’unità non comparabile a quelle puramente abitative del medesimo fabbricato e impone l’attribuzione di una classe superiore, a prescindere dalla categoria attribuita. Il criterio dimensionale e la mera comparazione con le unità confinanti ad uso abitativo non sono quindi sufficienti, da soli, a escludere la maggiore redditività dell’unità oggetto di riclassamento.

Il Fatto

La contribuente impugnava due avvisi di accertamento catastale con i quali l’Ufficio aveva modificato il classamento di un immobile di sua proprietà, sito in Roma, da categoria A/2, proposta in sede di DOCFA, a categoria D/2, con corrispondente aumento della rendita. Gli avvisi erano conseguenti a dichiarazioni di variazione catastale presentate a seguito di lavori di manutenzione straordinaria che avevano destinato l’unità all’attività di affittacamere, con la realizzazione di servizi igienici riservati per ogni camera.

La Commissione tributaria provinciale dichiarava inammissibili i ricorsi per mancata prova della tempestività dell’impugnazione. La Commissione tributaria regionale, in riforma parziale, riteneva illegittimo il classamento nella categoria D/2, giudicandola pertinente a strutture ricettive di dimensioni non ravvisabili nell’immobile, e attribuiva la classe 4, la stessa delle unità abitative del medesimo stabile, ritenendo che l’utilizzo commerciale non incidesse sugli elementi rilevanti per il classamento. Avverso tale sentenza l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente escluso il vizio di omessa pronuncia ex art. 112 cod. proc. civ. La censura non ricorre quando la domanda sia stata esaminata anche solo implicitamente e la decisione adottata comporti necessariamente la reiezione del motivo di impugnazione: nel caso di specie, la CTR aveva ritenuto provata la tempestività dell’impugnazione del secondo avviso, reputando assorbita la questione relativa al primo, trattandosi di atti concernenti il classamento di un unico immobile.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha richiamato il consolidato orientamento delle Sezioni Unite n. 8053 del 2014, n. 9558 del 2018, n. 33679 del 2018 e n. 34476 del 2019: l’omesso esame di elementi istruttori non integra il vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. se il fatto storico rilevante sia stato comunque considerato dal giudice, anche senza dare conto di tutte le risultanze probatorie. La censura dell’Agenzia, volta a contestare la mancata valutazione di alcune ragioni poste a fondamento della rettifica, è stata pertanto disattesa.

Il terzo motivo è stato invece accolto. La Corte ha ricordato che l’atto di classamento consiste nel collocare ogni unità in una categoria e in una classe, quali distinti segmenti dell’operazione estimativa, secondo i criteri del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 8. La categoria risponde alla normale destinazione funzionale; la classe dipende dal livello reddituale ordinario, influenzato dalla qualità della microzona e dalle caratteristiche edilizie dell’unità e del fabbricato, quali dimensione, tipologia, destinazione funzionale e dotazione impiantistica. Il criterio seguito dalla CTR, che aveva attribuito la classe 4 per il solo fatto che tutte le altre unità abitative del fabbricato erano in quella classe, non considera che le stanze con servizi destinati ad affittacamere presentano una maggiore redditività rispetto alle unità puramente abitative, e non sono quindi a queste comparabili. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di II grado del Lazio, in diversa composizione.