Il diritto reale d’uso ex art. 18 l. n. 765/1967 non è un’obbligazione pro indiviso (Cass. civ. Sez. 1 n. 2013 del 30.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto reale d’uso sui parcheggi, previsto dall’art. 41-sexies della l. n. 1150/1942, introdotto dall’art. 18 della l. n. 765/1967, sorge ope legis a favore di tutti i condomini di un edificio di nuova costruzione come parte comune, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ.. In assenza di un’espressa riserva di proprietà nei singoli atti di trasferimento, l’acquisto di tale diritto da parte del condomino obbliga quest’ultimo a corrispondere al venditore un corrispettivo ulteriore, avente natura parziaria e non solidale, proporzionato alla quota delle parti comuni detenuta secondo la cubatura dell’immobile.

Il Fatto

La curatela del fallimento di una società edile impugnava, ai sensi dell’art. 98, terzo comma, l. fall., lo stato passivo, contestando l’accoglimento della domanda di rivendica proposta da una condomina. Quest’ultima aveva chiesto il riconoscimento del diritto d’uso su una porzione dell’area di parcheggio del fabbricato, ritenendolo accessorio al proprio diritto di proprietà su un appartamento e già accertato dal giudice ordinario.

Il Tribunale di Foggia rigettava l’opposizione, confermando la natura reale del diritto vantato e la sua proporzionalità rispetto alla quota millesimale. Il fallimento ricorreva per cassazione deducendo la violazione del giudicato esterno e dell’art. 2909 cod. civ., nonché la natura pro indiviso dell’obbligazione di pagamento del corrispettivo, sostenendo che, essendo sorta da un contratto unitario, essa non potesse essere frazionata tra i condomini.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha esaminato i quattro motivi di ricorso, dichiarandoli tutti inammissibili e rigettando il ricorso. Quanto al primo motivo, relativo al dedotto giudicato esterno, il Collegio ha precisato che l’eccezione di giudicato può essere proposta per la prima volta in sede di legittimità solo se formatosi dopo la conclusione del giudizio di merito, come stabilito da Cass. n. 5370/2024. Nella specie, essendosi formato prima, la relativa eccezione era nuova e non più proponibile.

Il secondo motivo, concernente la presunta natura solidale dell’obbligazione, è stato ritenuto inammissibile per mancata confrontazione con la ratio decidendi del decreto impugnato. La Corte ha rilevato che il giudice di merito aveva accertato, sulla base di precedenti sentenze, l’individuazione specifica della porzione di area su cui era sorto il diritto d’uso in capo a ciascun condomino e il corrispettivo dovuto, da cui discendeva la natura parziaria dell’obbligazione.

Nel merito, la Corte ha confermato la tesi del tribunale, richiamando il principio per cui la speciale normativa urbanistica (art. 18 l. n. 765/1967) impone la destinazione obbligatoria di spazi a parcheggio, configurando un vincolo pubblicistico che determina un diritto reale d’uso a favore di tutti i condomini. In tal senso, le aree, in assenza di riserve, sono parti comuni dell’edificio ex art. 1117 cod. civ. (Cass. n. 18796/2020). L’eventuale acquisto dell’area da parte del singolo condomino legittima il venditore a richiedere un corrispettivo proporzionale alla quota, come affermato da Cass. n. 22154/2018 e Cass. n. 16411/2017.

Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile in quanto volto a una rilettura del materiale probatorio, attività riservata al giudice del merito. Il quarto motivo, infine, è stato giudicato inammissibile poiché la domanda di interessi, proposta in via subordinata dal fallimento, si risolveva in una domanda nuova, non essendo consentita in sede di opposizione allo stato passivo la proposizione di domande riconvenzionali in danno del creditore, stante la natura impugnatoria del giudizio (Cass. n. 6900/2010).