Danno da espropriazione parziale e nozione di bene unitario (Cass. civ. Sez. 1 n. 12411 del 03.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La nozione di “bene unitario”, rilevante ai sensi dell’art. 33 del d.P.R. n. 327/2001, va apprezzata con riferimento alla effettiva e concreta possibilità di uno sfruttamento unitario del compendio, anche a prescindere dalla pluralità di destinazioni urbanistiche delle singole porzioni. Ben può essere quindi rilevante anche la semplice circostanza che i diversi fondi di un’unica proprietà siano contigui sotto il profilo meramente fisico, qualora a ciò si ricolleghi la possibilità di un più proficuo utilizzo dell’intera area. Ne consegue che è erronea l’affermazione che esclude la natura di bene unitario per il solo fatto che le porzioni del compendio ricadano in zone urbanistiche diverse (es. zona C e zona P.E.E.P.). La diminuzione di valore risarcibile in caso di espropriazione parziale resta comunque solo quella subita in conseguenza dei vincoli espropriativi, e non anche quella derivante da preesistenti vincoli conformativi.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario unitamente al consorte di un compendio immobiliare, aveva convenuto in giudizio il Comune per ottenere il risarcimento dei danni subiti a seguito della definitiva trasformazione in opera pubblica di una porzione del fondo, occupata d’urgenza in attuazione di un piano di edilizia economica e popolare. La domanda era riferita alla diminuzione del valore venale della parte residua della proprietà, conseguente alla separazione della porzione espropriata, sul presupposto che l’intero compendio costituisse originariamente un corpo unitario ed omogeneo.

Il Tribunale di Lecce aveva accolto solo parzialmente la domanda, riconoscendo il danno per la perdita della proprietà ma negando il pregiudizio alla parte non espropriata. La Corte d’Appello di Lecce aveva confermato la decisione, ma la sentenza era stata cassata con ordinanza n. 10290/2018 della Corte di Cassazione per avere erroneamente interpretato la domanda come riferita al danno da vincoli urbanistici, anziché alla diminuzione di valore della proprietà residua per effetto dell’espropriazione parziale. In sede di rinvio, la Corte salentina aveva nuovamente confermato il rigetto, ritenendo non provata la diminuzione di valore. Avverso tale sentenza il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente denunciava la violazione dell’art. 384, comma 2, c.p.c., per avere la Corte di rinvio oltrepassato i limiti del giudizio, nonché la violazione degli artt. 2043 e 1223 c.c. e degli artt. 40 della legge n. 2359/1865 e 33 del d.P.R. n. 327/2001, per avere negato il danno da espropriazione parziale di un bene unitario. La Corte di Cassazione ha escluso la violazione del giudicato interno, osservando che l’ordinanza di rinvio aveva proprio rimesso al giudice di merito l’accertamento della fondatezza della domanda, lasciando aperta la possibilità di un esito sia positivo sia negativo sul fatto decisivo della diminuzione di valore.

Con riferimento alla nozione di “bene unitario”, la Corte ha ritenuto erronea l’affermazione della sentenza impugnata che escludeva tale qualifica per il solo fatto che il compendio fosse costituito da due zone autonome sul piano urbanistico. La definizione di bene unitario è infatti funzionale al riconoscimento di un indennizzo comprensivo della effettiva diminuzione di valore subita per la separazione della porzione espropriata, come affermato da Cass. n. 999/2025, secondo cui le regole dell’art. 33 costituiscono un corollario del principio del valore venale, applicabile anche all’acquisizione sanante ex art. 42-bis d.P.R. n. 327/2001.

Tuttavia, la Corte ha precisato che l’errore concettuale non ha influito sulla correttezza della decisione, poiché la Corte territoriale aveva comunque accertato, sulla base della c.t.u., la non incidenza della separazione sulle possibilità di sfruttamento edilizio e quindi sul valore della parte residua. Tale accertamento di fatto, fondato sulla disamina dello stato dei luoghi e delle altimetrie, è stato ritenuto insindacabile in sede di legittimità.

La Corte ha inoltre confermato il principio, richiamando le sentenze n. 34838/2023, n. 7393/2023, n. 5803/2021 e n. 207/2020, per cui è risarcibile solo la diminuzione di valore conseguente ai vincoli espropriativi e non quella derivante dai preesistenti vincoli conformativi, di cui si deve comunque tenere conto nella comparazione tra le possibilità di sfruttamento anteriori e successive all’espropriazione. Il primo motivo è stato pertanto rigettato, sia pure con correzione della motivazione ai sensi dell’art. 384, comma 4, c.p.c..

Il secondo motivo, incentrato sull’errata valutazione dei fatti da parte della Corte territoriale, è stato dichiarato inammissibile perché non confrontato con la ratio decidendi e perché volto a censurare l’accertamento del fatto. Il terzo motivo, relativo al preteso omesso esame dello stato fisico dei luoghi, è stato parimenti ritenuto inammissibile, in quanto la conformazione fisica era stata presa in considerazione nella sentenza impugnata e la censura si riduceva a una mera dichiarazione di insoddisfazione per l’esito dell’accertamento. Le spese sono state compensate per le gravi ed eccezionali ragioni legate alla correzione della motivazione, con raddoppio del contributo unificato.