Rendita catastale e sindacato della Corte di legittimità: motivazione apparente e scelte estimative (Cass. civ. Sez. 5 n. 12337 del 03.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di reddito dei fabbricati, la motivazione con cui il giudice di merito disattende le conclusioni della consulenza tecnica d’ufficio non è apparente quando espone compiutamente le ragioni del dissenso, indicando i criteri estimativi ritenuti corretti e le ragioni per cui gli esiti del consulente non sono condivisibili. La censura che, sotto il profilo della violazione di legge, miri a contestare la scelta del criterio di stima adottato dal giudice di merito, riproponendo argomenti probatori e deduzioni di parte, si risolve in una critica alla valutazione delle emergenze processuali, come tale inammissibile in sede di legittimità.

Il Fatto

La società contribuente, proprietaria di un edificio a destinazione alberghiera in Milano, proponeva una denuncia di variazione catastale per frazionamento, fusione e parziale cambio d’uso, attribuendo all’immobile la categoria D/2 con una rendita di euro 119.800,00. L’Agenzia delle Entrate disattendeva la dichiarazione e, mantenendo la categoria, elevava la rendita a euro 249.000,00.

Il ricorso avverso l’avviso veniva respinto dalla C.T.P. di Milano, che riteneva corretti i calcoli dell’Ufficio basati sul costo di ricostruzione. In appello, la società chiedeva e otteneva una CTU, i cui esiti, ancorati al prezziario 2012, determinavano una rendita inferiore (euro 192.000,00). La C.T.R., tuttavia, non aderiva alle conclusioni del consulente, condividendo l’applicazione del prezziario 2017 e confermando la rendita accertata. Avverso tale sentenza la società proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i due motivi di ricorso. Con il primo, la società deduceva la nullità della sentenza per motivazione apparente, ex art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., per non aver il giudice di merito reso comprensibili le ragioni del dissenso rispetto agli esiti della consulenza tecnica. Con il secondo, denunciava la violazione degli artt. 27 e 28 del d.P.R. n. 1142/1949 e dell’art. 1, comma 21, della l. n. 208/2015, contestando la quantificazione della rendita.

Nel rigettare il primo motivo, la Corte richiama l’orientamento delle Sezioni Unite n. 19881 del 2014 e n. 8053 del 2014, secondo cui il sindacato di legittimità sulla motivazione è circoscritto all’anomalia che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante: mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o motivazione perplessa. È escluso ogni rilievo del semplice difetto di sufficienza.

La motivazione è apparente, precisa la Corte, quando, pur esistendo graficamente, è composta da argomentazioni oggettivamente inidonee a far conoscere l’iter logico seguito dal giudice (richiamando Sezioni Unite n. 22232 del 2016). Nella specie, la sentenza impugnata ha dato compiutamente conto delle ragioni per cui non condivideva gli esiti della CTU, esplicitando i criteri estimativi alternativi seguiti: il richiamo alla congruità dell’applicazione del prezziario 2017 e la valorizzazione della maggiore dotazione di comfort e servizi degli hotel a quattro stelle rispetto a quelli a tre stelle.

Quanto al secondo motivo, la censura si rivela infondata perché, pur evocando formalmente una violazione di legge, non individua un errore di interpretazione o applicazione della norma, ma si sostanzia in una critica alla valutazione del giudice di merito, volta a ottenere una rivalutazione delle emergenze istruttorie, operazione non consentita in sede di legittimità. La Corte rigetta pertanto il ricorso, condannando la società alla refusione delle spese processuali.