Classamento catastale secondo caratteristiche oggettive, irrilevante lo scopo di lucro del proprietario (Cass. civ. Sez. 5 n. 14265 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale inerisce al bene secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche, che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. destinazione ordinaria. L’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta prioritariamente non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, accertata in riferimento alle potenzialità di utilizzo, purché non in contrasto con la disciplina urbanistica. Quando l’immobile, per le proprie caratteristiche strutturali, rientri in una categoria speciale, la corrispondenza con l’attività in concreto svolta all’interno non assume rilevanza, potendo costituire mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva. Il distinguo tra la categoria D/4 e la categoria B/2 attiene alla presenza o meno dello scopo di lucro, non nel senso dell’attività concretamente svolta dal titolare dei beni, ma con riguardo alle caratteristiche oggettive dell’immobile.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate, con avviso di accertamento notificato nel dicembre 2014, riclassificava nella categoria catastale D/4 un immobile per il quale la contribuente, un ente religioso, aveva proposto con procedura DOCFA la categoria B/2. La Commissione Tributaria Provinciale di Arezzo accoglieva il ricorso della contribuente, mentre la Commissione Tributaria Regionale della Toscana, in sede di appello dell’Ufficio, ribaltava la decisione, ritenendo che l’attività sanitaria svolta in convenzione con la Regione non fosse priva di finalità lucrative. Avverso tale sentenza l’ente religioso ha proposto ricorso per cassazione, deducendo la violazione di legge in relazione alla natura di ente non commerciale e un vizio di motivazione.

La Motivazione della Corte

La Corte, esaminati congiuntamente i motivi di ricorso, richiama il quadro normativo di riferimento, osservando che l’art. 61 del d.P.R. n. 1142/1949 impone di classare le unità immobiliari urbane in base alla loro destinazione ordinaria e alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento, mentre l’art. 62 del medesimo decreto precisa che la destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali e alle caratteristiche costruttive dell’unità.

La Corte evidenzia che il nucleo della controversia concerne la riconducibilità del bene alla categoria D/4 ovvero alla categoria B/2. Il distinguo attiene alla presenza dello scopo di lucro, ma non nel senso considerato dalla ricorrente e dalla sentenza impugnata, ovvero con riguardo all’attività concretamente esercitata dal titolare. Tale elemento, secondo la giurisprudenza costante della Corte, non è dirimente, dovendosi invece guardare alle caratteristiche oggettive e strutturali dell’immobile (Cass., n. 8773 del 2015; Cass., n. 22166 del 2020; Cass., n. 2249 del 2021; Cass., n. 21939 del 2024).

Pur riconoscendo che la sentenza impugnata non ha fatto buon governo di tali principi, avendo fondato il giudizio sulla ritenuta natura commerciale dell’attività svolta, la Corte ritiene che la decisione sia comunque conforme a diritto. Viene quindi integrata la motivazione ai sensi dell’art. 384, ultimo comma, c.p.c., rilevando come la contribuente non abbia fornito alcuna specifica allegazione circa le ragioni per cui l’immobile, già accatastato in D/4, avesse perduto le relative caratteristiche costruttive che potessero giustificare la nuova classificazione in B/2. Le difese della ricorrente si fondavano esclusivamente sull’assenza dello scopo di lucro dell’attività, desunta dalla natura di ente ecclesiastico e dal regime di accreditamento, elementi irrilevanti ai fini del classamento.

La Corte rigetta pertanto il ricorso, escludendo la sussistenza di una motivazione assente o apparente e confermando la correttezza del classamento adottato dall’Ufficio in conformità alle caratteristiche strutturali dell’immobile, condannando la ricorrente alla refusione delle spese di lite.