Il DOCFA non legittima il declassamento catastale senza variazioni sostanziali (Cass. civ. Sez. 5 n. 12103 del 30.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La procedura DOCFA, regolata dal D.M. 19 aprile 1994 n. 701, può essere utilizzata esclusivamente in due casi: per la dichiarazione di nuova costruzione ai sensi dell’art. 56 del D.P.R. n. 1142/1949 o per la variazione dello stato dei beni ai sensi dell’art. 20 del R.D.L. n. 652/1939. Tale ultima ipotesi postula una variazione effettiva che implichi una sostanziale modifica nella consistenza delle singole unità immobiliari. Non può, pertanto, essere impiegata per ottenere un mero declassamento dell’immobile basato su una diversa valutazione delle caratteristiche originarie, in assenza di modifiche sostanziali quali ampliamento, frazionamento, demolizione o diversa distribuzione degli spazi interni con cambio di destinazione d’uso.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate emetteva un avviso di accertamento per rettifica del classamento catastale di un’unità immobiliare, censita ab origine in Categoria A/1. I contribuenti avevano presentato una denuncia di variazione DOCFA nel 2015, proponendo il riclassamento in Categoria A/2, motivato dalla diversa distribuzione degli spazi interni e dall’assenza dei requisiti delle abitazioni di lusso. La Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso dei contribuenti, mentre la Commissione Tributaria Regionale ne accoglieva l’appello, ritenendo legittima la richiesta di riclassamento. L’Agenzia ricorreva per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia, censurando la sentenza impugnata per violazione degli artt. 7 e 61 D.P.R. n. 1142/1949, in combinato disposto con l’art. 38 D.P.R. n. 917/1986 e l’art. 3, comma 58, L. n. 662/1996. Il giudice di merito aveva erroneamente ritenuto che la procedura DOCFA potesse essere utilizzata come strumento per il mero declassamento dell’immobile, senza che lo stesso avesse subito modifiche sostanziali.

La Suprema Corte ha chiarito che l’impiego della procedura DOCFA è limitato a due sole ipotesi: la dichiarazione di nuova costruzione o la variazione dello stato dei beni. Quest’ultima ipotesi richiede una mutazione effettiva che incida sulla consistenza delle unità immobiliari, come previsto dall’art. 17 del R.D.L. n. 652/1939. Tale circostanza era esclusa nel caso di specie, in cui la stessa DOCFA dichiarava una mera diversa distribuzione degli spazi interni.

La Cassazione ha richiamato i propri precedenti (Sez. 5, n. 31553/2022, Sez. 5, n. 2250/2021, Sez. 6-5, n. 18617/2020), affermando che sono stati valorizzati elementi inidonei a intaccare il classamento originario e a giustificare una variazione al ribasso, non considerando la situazione preesistente dell’immobile. La sentenza impugnata ha quindi applicato una revisione di classamento a un’ipotesi non prevista dalla normativa di settore.