Trasferimento ex art. 2932 c.c.: imposta di registro proporzionale anche se subordinato al pagamento del prezzo (Cass. civ. Sez. 5 n. 15699 del 22.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, la sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. che dispone il trasferimento di un immobile a favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta a imposta proporzionale anche se ancora impugnabile. Per effetto dell’art. 27 del d.P.R. n. 131/1986, non sono considerati sotto condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendono dalla mera volontà dell’acquirente o da iniziativa unilaterale del promissario acquirente. La circostanza che il giudice abbia rideterminato il prezzo, che la sentenza stabilisca un termine per il pagamento e il trasferimento o che sia, in ipotesi, intervenuto pagamento da parte di altro coobbligato, non condiziona l’applicazione della norma fiscale.

Il Fatto

Una società promissaria acquirente convenne in giudizio le eredi del promittente venditore per ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c. che trasferisse la proprietà di un compendio immobiliare, designando quale acquirente altra società. Il tribunale accolse la domanda, subordinando l’effetto traslativo al pagamento del prezzo entro tre mesi dal passaggio in giudicato della pronuncia.

L’Agenzia delle Entrate notificò alle eredi un avviso di liquidazione per l’imposta di registro in misura proporzionale, ritenendo non ostativa la condizione posta dal giudice in quanto dipendente dalla sola volontà dell’acquirente. Le contribuenti impugnarono l’avviso e la Commissione Tributaria Provinciale accolse il ricorso. La Commissione Tributaria Regionale respinse l’appello dell’Ufficio, pronunciandosi in consapevole contrasto con la giurisprudenza di legittimità, distinguendo tra condizione potestativa “ordinaria” e meramente potestativa.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il ricorso dell’Agenzia, affermando il principio per cui i trasferimenti immobiliari che avvengono a seguito di provvedimento dell’Autorità giudiziaria emesso ai sensi dell’art. 2932 c.c. scontano l’imposta di registro in misura ordinaria, a prescindere dalla circostanza che il trasferimento sia subordinato al pagamento del prezzo da parte dell’acquirente.

Richiamando i precedenti delle ordinanze n. 4069 del 23 febbraio 2026, n. 4140 e n. 4153 del 24 febbraio 2026, la Corte ha precisato che, per effetto dell’art. 27 del d.P.R. n. 131/1986, non sono considerati sotto condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendono dalla mera volontà dell’acquirente o da iniziativa unilaterale del promissario acquirente. La pronuncia ha inoltre richiamato gli orientamenti delle ordinanze n. 17786/2022, n. 30730/2025 e n. 4946/2025.

Nessuna rilevanza è stata riconosciuta alla circostanza che il prezzo fosse stato aumentato in considerazione della restituzione della caparra, al termine stabilito per il pagamento e il trasferimento o all’eventuale pagamento intervenuto da parte di altro coobbligato: tali circostanze non condizionano l’applicazione della norma fiscale. Privo di base normativa è stato inoltre ritenuto l’addebito all’Ufficio di un onere probatorio in merito all’avvenuto trasferimento della proprietà.

Il ricorso è stato pertanto accolto e, non essendovi necessità di ulteriori accertamenti in fatto, la causa è stata decisa nel merito con il rigetto dell’originario ricorso delle contribuenti, cui è seguita la condanna alle spese dell’intero giudizio.