Problemi con il mutuo: diniego, tassi, rate, surroga, estinzione anticipata e polizze, cosa fare

Non hai diritto al credito: la valutazione del merito creditizio spetta alla banca e l’Arbitro non la sindaca (ABF Milano 8277/2026, ABF Napoli 263/2026). Nemmeno l’ammissione della domanda alla garanzia CONSAP obbliga la banca a erogare (ABF Milano 2270/2026). La banca risponde però a titolo di responsabilità precontrattuale se ti ha fatto nascere un legittimo affidamento sull’erogazione, se ti ha fatto spendere tempo e risorse in modo inutile ed eccessivo, anche non rispondendo con celerità, o se non ti ha chiarito le ragioni del diniego (ABF Roma 2161/2026).

È il caso della banca che, informata fin dall’inizio delle caratteristiche dell’immobile e del mutuo richiesto, ha confermato più volte per iscritto la disponibilità e l’esito positivo dell’istruttoria e poi si è ritirata invocando un elemento che conosceva già: interruzione arbitraria delle trattative, con danno limitato all’interesse negativo (ABF Palermo 465/2026). Anche l’archiviazione tacita della pratica, senza comunicazione scritta né motivi, può violare i doveri precontrattuali (ABF Milano 4945/2026). Senza rassicurazioni sui presupposti del merito creditizio, invece, il rifiuto non è fonte di danno risarcibile (ABF Torino 2196/2026). E il danno va sempre provato: non esiste un danno in re ipsa (ABF Milano 8277/2026, ABF Milano 4945/2026).

Nel mutuo a tasso fisso legato all’IRS il tasso dei preventivi e della documentazione precontrattuale ha valore solo indicativo: conta quello del PIES definitivo recepito nella proposta vincolante e confermato nel rogito (ABF Bologna 2532/2026). Le proposte commerciali formulate prima della valutazione del merito creditizio non sono offerte vincolanti. La violazione degli obblighi di trasparenza precontrattuale non rende nullo il contratto, ma può fondare una responsabilità precontrattuale della banca, se provi il nesso con la tua decisione di firmare e un danno economico (ABF Bari 1843/2026).

Le decisioni del sito non sono uniformi. Per una la banca non è tenuta, né per legge né per contratto, a darti copia della perizia estimativa: è un atto interno del processo di valutazione del credito, e averne pagato il costo non basta a fondare un obbligo di consegna (ABF Milano 2860/2026).

Per un’altra la perizia è un documento interno, ma non segreto: se ne hai sostenuto il costo o hai un interesse specifico e concreto ad averla, il rifiuto senza una seria e specifica ragione di riservatezza contrasta con la buona fede (ABF Milano 1862/2026).

Le clausole con tassi, prezzi e condizioni più sfavorevoli di quelli pubblicizzati sono nulle e si considerano non apposte (art. 117, comma 6, TUB): si applicano le condizioni pubblicizzate per quella categoria di operazioni. Se rientri in una categoria con condizioni agevolate, hai diritto alla differenza tra quanto ti è stato applicato e quanto pubblicizzato: è il caso deciso delle spese di istruttoria di un mutuo prima casa (ABF Palermo 5286/2026).

Per la Cassazione, nel mutuo a tasso variabile la clausola sugli interessi è valida solo se il parametro, l’Euribor, è individuabile in modo univoco, con il periodo di riferimento e il divisore: senza l’indicazione della base giornaliera di rilevazione e della convenzione di calcolo dei giorni (days count convention) il tasso è indeterminabile, la clausola è nulla e si applica il tasso sostitutivo dell’art. 117, comma 7, lett. a), TUB (Cass. 19348/2026). Se invece il contratto impone il criterio dei giorni effettivi diviso 365, non ci sono criteri alternativi né indeterminatezza (ABF Palermo 4395/2026).

Sul tasso non indicato: per Cass. 19348/2026 la mancata indicazione del TAN non rende nullo il mutuo se il tasso è comunque determinabile dal TAEG e dal piano di ammortamento allegato, che divide le rate in capitale e interessi. Per Cass. 16456/2024 il solo TAEG non esonera la banca dall’obbligo di indicare il tasso, la cui omissione comporta la nullità parziale con il tasso sostitutivo; il tasso può però essere determinabile per relationem o dal contesto del contratto, con criteri prestabiliti e non rimessi alla banca.

Per la Cassazione la clausola che richiama, anche per relationem, il tasso Euribor manipolato dall’intesa accertata dalla Commissione europea è nulla per violazione di norme imperative, anche se la tua banca non ha partecipato all’intesa. La decisione della Commissione è prova privilegiata dell’intesa e la sua efficacia probatoria si estende ai contratti “a valle” (Cass. 22147/2026).

Se il contratto non prevede un floor, puoi chiedere che la banca applichi il tasso pattuito, compresa la componente Euribor negativa; se la banca dimostra di aver sommato algebricamente spread ed Euribor, tocca a te provare che il tasso non è stato applicato correttamente (ABF Bologna 1208/2026). Anche il floor occulto lo devi provare tu, e la prova manca se il tasso finale non è mai sceso sotto zero e le rate sono diminuite (ABF Napoli 1117/2026).

Il tasso del mutuo, però, non può diventare negativo: se la somma tra Euribor e spread è negativa, la banca che applica lo 0,00% non viola le indicazioni della Banca d’Italia sulle clausole di tasso minimo (ABF Torino 2197/2026).

Per la Cassazione no. Nel mutuo a tasso variabile con ammortamento alla francese la quota interessi di ogni rata si calcola sul solo capitale residuo, senza effetto anatocistico, e il piano allegato al rogito con importo, durata, TAN, TAEG, periodicità e composizione delle rate non è indeterminato (Cass. 21816/2025). Nel tasso fisso il maggior carico di interessi dipende dal differimento della restituzione del capitale, non da interessi su interessi (Cass. 18842/2025).

Per l’Arbitro non è nulla la clausola che non descrive il meccanismo di revisione della rata, se il contratto indica tipo di tasso, parametro, spread, cap e floor, durata e numero delle rate (ABF Milano 1327/2026). Il tema è approfondito nella guida su usura e anatocismo.

No. La rinegoziazione implica valutazioni di merito creditizio riservate alla banca, e l’Arbitro non può imporla, salvo che la richiesta si fondi su presupposti fissati in anticipo dalla legge; la buona fede non obbliga la banca ad accettare, ma esige una risposta tempestiva e motivata (ABF Roma 4671/2026, ABF Torino 101/2026). Nemmeno nella sospensione del mutuo c’è un obbligo di rinegoziare: la banca deve però valutare la tua istanza secondo buona fede e motivare l’eventuale rifiuto (ABF Roma 3039/2026).

No, secondo l’Arbitro. La clausola che all’estinzione anticipata impone la doppia conversione del capitale residuo, prima in franchi al cambio convenzionale e poi in euro al cambio corrente, è nulla per violazione degli obblighi di trasparenza, correttezza ed equità (ABF Napoli 272/2026). La nullità è parziale e non travolge il contratto (ABF Bologna 7731/2026): il capitale da rimborsare è la differenza tra la somma mutuata e le quote di capitale già restituite (ABF Roma 4497/2026, ABF Roma 2163/2026).

Per il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa la banca non valuta i requisiti sostanziali: fa solo il controllo di completezza e regolarità formale dei documenti, mentre la verifica dei presupposti spetta al gestore del Fondo; ricevuta una domanda completa, deve trasmetterla al gestore (ABF Palermo 630/2026).

Nella sospensione disposta per l’emergenza Covid la dilazione non deve essere gratuita: gli interessi al tasso contrattuale sulla sola quota capitale delle rate sospese non sono un nuovo onere (ABF Bologna 1672/2026); per ABF Roma 4033/2026 sono legittimi se hai accettato le condizioni del tasso e la banca ti ha informato.

Nel mutuo fondiario la Cassazione esclude che la decadenza dal beneficio del termine si possa invocare per il solo mancato o inesatto pagamento di una o più rate: serve l’accertamento concreto di una delle ipotesi dell’art. 1186 c.c., e l’art. 40, comma 2, TUB non si aggira con clausole delle condizioni generali che consentono la decadenza anche per una sola rata (Cass. 14702/2024). Per l’Arbitro la banca può chiedere la risoluzione per ritardato pagamento verificatosi almeno sette volte, anche non consecutive, intendendo per ritardo il pagamento tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza (ABF Bari 2333/2026).

La decadenza è stata ritenuta corretta con un ritardo protratto, quando il cliente aveva promesso di saldare l’arretrato senza farlo né formulare un’offerta formale di pagamento (ABF Bologna 1178/2026). Se l’immobile ipotecato è pignorato, la scelta della banca di risolvere il mutuo ex art. 1186 c.c. non è sindacabile dall’Arbitro; la risoluzione è legittima se c’è pericolo di mancata restituzione e la comunicazione è indirizzata a tutti i coobbligati (ABF Milano 2996/2026). Se è arrivato il pignoramento, c’è la guida su pignoramenti e aste.

La nuova banca non è obbligata a concedere il mutuo di surroga: la valutazione del merito creditizio resta sua (ABF Bari 1494/2026), fermo il dovere di informarti in modo adeguato e sollecito sulle ragioni del rifiuto (ABF Torino 3581/2026).

Quanto ai tempi, i trenta giorni lavorativi dell’art. 120-quater, comma 7, TUB decorrono dalla richiesta di colloquio interbancario che va effettivamente a conclusione, non da richieste precedenti rimaste senza esito per ragioni non imputabili alla banca originaria, che risponde del ritardo solo se le è ascrivibile (ABF Roma 327/2026). La legge non obbliga nessuno, nemmeno la nuova banca, a chiudere gli altri rapporti con la banca originaria, come il conto corrente o la polizza collegata al mutuo (ABF Palermo 4282/2026). La rata addebitata dopo l’estinzione del rapporto originario è un prelievo indebito (ABF Milano 783/2026).

Per i contratti di credito immobiliare ai consumatori stipulati dopo il 1° luglio 2016 la riduzione riguarda solo gli interessi e i costi legati alla durata del rapporto: le spese iniziali, come istruttoria e perizia, non si rimborsano, e nemmeno l’imposta sostitutiva (ABF Bologna 1515/2026, ABF Milano 1981/2026), salvo che il loro importo sia manifestamente abnorme rispetto al finanziamento (ABF Roma 878/2026).

Per i finanziamenti regolati dall’art. 125-sexies TUB e conclusi prima del 25 luglio 2021, invece, la riduzione comprende anche i costi iniziali (ABF Palermo 4287/2026): le regole sono nella guida sull’estinzione anticipata di cessione del quinto e prestiti. Nei mutui per finalità diverse dall’acquisto o dalla ristrutturazione di immobili a uso abitativo la penale di estinzione segue l’art. 40 TUB e non il limite dell’uno per cento del credito ai consumatori (ABF Napoli 774/2026).

Il costo della polizza connessa al mutuo va indicato nel contratto, che la copertura sia obbligatoria o facoltativa (art. 117, comma 4, TUB). Se manca, si applicano i costi eventualmente pubblicizzati prima della firma e, in mancanza di pubblicità, non devi nulla, con restituzione integrale del premio (ABF Palermo 3476/2026, ABF Bari 5735/2026). L’omissione fonda anche la responsabilità precontrattuale della banca; il rimborso resta nei limiti della tua domanda e va ridotto delle quote già restituite se hai receduto dalla polizza (ABF Bari 203/2026).

La polizza da cui puoi recedere in corso di rapporto è facoltativa. La banca che di fatto subordina il mutuo alla sua firma, senza renderne percepibile la facoltatività e trattenendo sul premio una provvigione rilevante, compie una pratica commerciale scorretta e deve risarcirti il danno, liquidato in via equitativa (ABF Roma 571/2026).

Per un’altra decisione la condotta è scorretta, ma il danno va provato come pregiudizio economicamente valutabile e non si ricava dal semplice raffronto con un preventivo online (ABF Milano 3715/2026). Se estingui il mutuo, il premio non goduto si rimborsa con il criterio del contratto assicurativo, se ti è stato chiarito prima, altrimenti pro rata temporis (ABF Milano 4129/2026).

Con il mutuo cointestato l’obbligazione di rimborso è solidale e indivisibile: ciascuno è tenuto per l’intero, la banca può rifiutare il pagamento parziale e l’Arbitro non può imporle un IBAN dedicato al pagamento della sola tua quota (ABF Roma 1652/2026).

Se l’altro coniuge si accolla il mutuo, la banca, estranea all’accordo, ha la facoltà ma non l’obbligo di aderire; il suo consenso rende irrevocabile l’accollo e rende sussidiaria la tua obbligazione (ABF Roma 1954/2026). Se l’accollo non è liberatorio, basta che la banca te lo abbia spiegato in modo chiaro e tempestivo, senza bisogno di un’attestazione scritta formale (ABF Bari 1390/2026). Per gli altri aspetti della separazione c’è la guida su separazione e divorzio.

Il legatario che ha rinunciato all’eredità non subentra per ciò solo nel mutuo del defunto, ma come proprietario dell’immobile ipotecato ha diritto all’intestazione del finanziamento; il rifiuto o il ritardo della banca non è però di per sé fonte di danno, se non provi danno e condotta scorretta (ABF Milano 1414/2026). L’Arbitro non può ordinare alla banca di concludere il subentro degli eredi (ABF Milano 4057/2026). Per conti e risparmi del defunto c’è la guida per gli eredi.

No, per la Cassazione: il limite di finanziabilità dell’art. 38, comma 2, TUB non è un elemento essenziale del contratto ma una norma prudenziale, non imperativa, e superarlo non rende nullo il mutuo né fa venir meno l’ipoteca (Cass. 25521/2026, Cass. 10018/2025).

Sì. Per le Sezioni Unite il mutuo si perfeziona quando la somma è messa nella tua disponibilità giuridica con l’accredito sul conto, anche se è subito destinata a ripianare esposizioni precedenti verso la stessa banca (Cass. S.U. 5841/2025, Cass. 18842/2025), e con i requisiti dell’art. 474 c.p.c. costituisce valido titolo esecutivo (Cass. 2293/2026). Se ti è stato notificato un decreto ingiuntivo, c’è la guida sul decreto ingiuntivo.