Stai comprando casa, o l’hai appena comprata, e qualcosa è andato storto

Sì. Puoi chiedere al giudice una sentenza che produce gli effetti del contratto definitivo non concluso (art. 2932 c.c.). La sentenza è costitutiva: trasferisce la proprietà solo con il passaggio in giudicato e, nel conflitto con altri acquirenti, conta la trascrizione (Cass. 19369/2024). Deve riprodurre lo stesso assetto di interessi del preliminare, senza modifiche (Cass. 18545/2024).

Non serve un’offerta formale del prezzo: basta manifestare la volontà di pagarlo (Cass. 13789/2024). Trascrivi la domanda: ha efficacia prenotativa e rende inopponibili gli acquisti trascritti dopo (Cass. 8969/2026). Controlla i dati catastali: l’errata indicazione del foglio di mappa rende la trascrizione inidonea a far conoscere il bene ai terzi (Cass. 25508/2026).

Dipende dalla difformità. La sentenza non può essere pronunciata se l’immobile è stato costruito senza licenza o concessione e manca la documentazione alternativa, come la concessione in sanatoria o la domanda di condono (Cass. 3753/2026). Con opere parzialmente difformi dal permesso di costruire si può procedere solo se non realizzano variazioni essenziali al progetto (Cass. 4074/2026).

La dichiarazione sulla regolarità edilizia, urbanistica e catastale è una condizione dell’azione: può intervenire anche in corso di causa, fino alla decisione (Cass. 18681/2024). Se la domanda è stata respinta perché mancava la sanatoria, si può riproporre quando la sanatoria arriva, dopo un nuovo invito alla stipula (Cass. 8969/2026). Insieme al trasferimento puoi chiedere la riduzione del prezzo per le difformità del bene (Cass. 10110/2026).

Sì, se hai versato una caparra confirmatoria e l’inadempimento del venditore è colpevole e di non scarsa importanza: il recesso dell’art. 1385 c.c. ha gli stessi presupposti della risoluzione per inadempimento (Cass. 20152/2024, 13845/2024). Se ci sono inadempimenti da entrambe le parti, il giudice li valuta in modo complessivo e unitario (Cass. 19246/2024).

La legittimità del recesso si valuta alla situazione del momento in cui l’inadempimento è diventato definitivo, cioè alla scadenza del termine fissato per la stipula (Cass. 15644/2026).

Devi scegliere. Con il recesso la caparra funziona come liquidazione anticipata e forfettaria del danno (Cass. 13640/2024). Se chiedi la risoluzione, il doppio della caparra e anche i danni ulteriori, la domanda è di risoluzione giudiziale e segue la disciplina generale: chi pretende i danni ulteriori rinuncia al forfait (Cass. 4301/2026).

Caparra confirmatoria e penale non si sommano quando la parte non inadempiente ha esercitato il recesso (Cass. 10541/2024). Il giudice può qualificare come recesso la domanda di accertamento della risoluzione accompagnata dalla richiesta della caparra (Cass. 8773/2024).

Non necessariamente. Stabilire se il termine era essenziale è un accertamento di fatto, e il semplice decorso del tempo tra preliminare e invito a stipulare non fa venir meno, di per sé, l’interesse alla conclusione del contratto (Cass. 3316/2026). Anche il termine essenziale può essere oggetto di rinuncia, pure tacita e dopo la scadenza (Cass. 19095/2024, 20052/2024).

Attenzione agli accordi presi a voce: anche lo scioglimento consensuale del preliminare di una casa richiede la forma scritta (Cass. 18875/2024).

Dipende da cosa prevede il preliminare. Se gli effetti sono subordinati all’ottenimento del mutuo, la condizione è mista, perché dipende anche da come il promissario acquirente cura la pratica: la mancata erogazione produce le conseguenze previste nel contratto, senza che rilevi un suo eventuale comportamento omissivo (Cass. 18919/2024).

In questo caso anche la provvigione dell’agenzia è dovuta solo se la condizione si avvera; la finzione di avveramento richiede un comportamento attivo della parte contraria, non una semplice omissione (Cass. 18953/2024).

La consegna anticipata crea un contratto misto, preliminare e comodato precario, in cui prevale la disciplina del preliminare: venuto meno il titolo, devi restituire l’immobile e pagare al venditore i frutti dell’anticipato godimento (Cass. 24687/2026). Con la risoluzione per inadempimento ciascuna parte deve restituire le prestazioni ricevute (Cass. 5891/2024).

Secondo Cass. 13648/2025 il promissario acquirente può rifiutare la stipula se alla data fissata manca la documentazione su agibilità, abitabilità e conformità urbanistico-edilizia, perché il difetto incide sulla commerciabilità del bene. La gravità dell’inadempimento si valuta sulla situazione esistente alla data fissata per il definitivo (Cass. 2132/2026).

Secondo Cass. 5963/2024, però, se le difformità che impediscono il rilascio sono sanabili, la mancanza del certificato non è un inadempimento così grave da giustificare la risoluzione o il recesso con la caparra. In ogni caso la mancanza dell’agibilità non rende nullo il contratto: è un inadempimento del venditore (Cass. 19402/2025), che deve consegnare il certificato come documento essenziale della casa (Cass. 22651/2025).

Su questo punto le decisioni commentate non coincidono. Secondo Cass. 16630/2026 la mancata consegna del certificato di agibilità produce di per sé un danno emergente, per il minor valore di scambio del bene, che, accertato nell’an, il giudice può liquidare in via equitativa.

Secondo Cass. 3343/2026, invece, il mancato rilascio del certificato al momento della stipula dà diritto al risarcimento solo se sono provati l’an, il quomodo e il quantum del danno; senza questa prova il risarcimento non spetta. Per questo conviene documentare da subito il minor valore della casa.

La nullità prevista dalla legge è testuale e colpisce gli atti che trasferiscono la proprietà privi degli estremi del titolo edilizio realmente esistente (Cass. 17148/2024); è nullo anche l’atto che non riporta gli estremi della concessione edilizia o di quella in sanatoria (Cass. 1578/2024). Non colpisce invece il preliminare, che ha effetti solo obbligatori (Cass. 22656/2024).

Se le difformità si traducono in oneri non apparenti e non dichiarati che limitano il godimento del bene, si applica la garanzia dell’art. 1489 c.c. (Cass. 4005/2024). La sola difformità tra stato di fatto e dati catastali non giustifica, di per sé, il recesso o la risoluzione del preliminare (Cass. 13959/2025).

La denuncia dei vizi evita la decadenza dell’art. 1495 c.c., ma non serve se il venditore li ha riconosciuti (Cass. 12846/2024), anche tacitamente, con comportamenti concludenti (Cass. 8775/2024), o solo per una parte specifica (Cass. 8852/2026). La denuncia fatta da un terzo estraneo al contratto non evita la decadenza (Cass. 4300/2024).

Il riconoscimento, anche come proposta di eliminare i vizi, interrompe la prescrizione, e l’impegno a eliminarli crea un’obbligazione autonoma che si affianca alla garanzia, con prescrizione decennale (Cass. 4035/2024). Perché nasca questa obbligazione serve un accordo che specifichi i vizi da eliminare (Cass. 34867/2025); l’impegno non sostituisce la garanzia originaria, ma ti sottrae ai termini dell’art. 1495 (Cass. 12846/2024).

Il vizio è un fatto costitutivo del diritto del compratore e la prova spetta a lui (Cass. 31630/2025). Per sciogliere il contratto con l’azione redibitoria servono vizi che integrino un inadempimento di non scarsa importanza, valutato in base all’idoneità del bene all’uso cui era destinato (Cass. 3716/2024).

Si parla di aliud pro alio solo se il bene è del tutto privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente (Cass. 5537/2024): ad esempio il terreno promesso come parzialmente edificabile che risulta assolutamente inedificabile (Cass. 12600/2026).

Sì, se ha mantenuto il potere di impartire direttive o di sorvegliare i lavori. L’azione per rovina e gravi difetti dell’art. 1669 c.c. si può esercitare non solo contro l’appaltatore, ma anche contro il venditore-costruttore; la responsabilità è extracontrattuale e grava su chiunque abbia realizzato l’immobile sotto la propria responsabilità (Cass. 16894/2026).

Nella vendita a corpo la riduzione del prezzo per difetto di superficie (art. 1538 c.c.) opera quando c’è una rilevante divergenza tra la misura reale e quella indicata nel contratto. Le parti possono escluderla solo con una clausola specifica: non basta dire che l’estensione non era decisiva (Cass. 13069/2026).

Il venditore risponde degli oneri non apparenti e non dichiarati che riducono il libero godimento del bene (art. 1489 c.c.). La sua responsabilità è esclusa solo se conoscevi davvero il peso, o se l’onere era apparente, trascritto o espressamente menzionato nell’atto: non basta una clausola generica o di mero stile (Cass. 1441/2024). Un vincolo di inedificabilità sul terreno venduto consente di chiedere la risoluzione o la riduzione del prezzo (Cass. 6786/2024).

Se una parte del bene appartiene a un terzo si applica la disciplina dell’evizione parziale (Cass. 22652/2025). Se invece il venditore non ti ha consegnato una parte del bene, è un inadempimento dell’obbligo di consegna, regolato dalle norme generali e non dai termini della garanzia per vizi (Cass. 16919/2026).

La verifica della libertà del bene e dei pubblici registri, con le visure, è un obbligo che deriva dall’incarico, salvo espressa dispensa concordata dalle parti (Cass. 1448/2024). Le visure catastali e ipotecarie vanno aggiornate a una data il più possibile vicina alla stipula, oppure il cliente va avvisato (Cass. 17147/2026), anche se il venditore aveva acquistato con decreto di trasferimento (Cass. 4835/2024).

Il notaio risponde però solo del danno effettivamente verificatosi (Cass. 1448/2024): il danno diventa certo, ad esempio, quando l’acquirente paga il creditore ipotecario per non perdere la casa, e coincide con quanto pagato (Cass. 9902/2024). Non coincide con il prezzo già interamente versato prima della stipula per una serie causale indipendente (Cass. 374/2024).

Sì. Il notaio deve svolgere le attività preparatorie e successive necessarie alla serietà e alla certezza dell’atto e, dai doveri di correttezza e buona fede, deriva un obbligo di informazione e di consiglio la cui violazione è fonte di responsabilità (Cass. 1603/2026). Deve anche verificare la titolarità del venditore (Cass. 9540/2024).

Anche la responsabilità accertata non porta da sola al risarcimento: il danno patrimoniale e morale va allegato e provato, come in un caso di vendita nulla di un’area soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta (Cass. 16621/2024).

Il diritto alla provvigione sorge con la conclusione dell’affare, che coincide con la firma del preliminare, perché da quel momento ciascuna parte può agire contro l’altra (Cass. 2359/2024). Serve però un nesso di causalità adeguata tra l’attività del mediatore e l’affare: non basta aver messo in contatto le parti (Cass. 2389/2024, 7394/2024). Il diritto si prescrive in un anno dalla conclusione dell’affare (Cass. 1238/2026).

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze che conosce, o che avrebbe dovuto conoscere con la diligenza professionale, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare (Cass. 16184/2024).

La clausola predisposta dal mediatore che gli riconosce la provvigione dopo la scadenza del contratto e senza limiti di tempo, quando l’affare è concluso da un familiare, da una società partecipata o da una persona riconducibile al cliente, è vessatoria e abusiva nei confronti del consumatore (Cass. 785/2024).

Il costruttore deve consegnarti una fideiussione quando firmi un contratto che prevede il trasferimento non immediato di un immobile da costruire (d.lgs. 122/2005): serve a farti recuperare le somme anticipate se l’opera si arena prima del trasferimento (Cass. 7411/2024). L’obbligo vale anche per la permuta (Cass. 2480/2024) e la tutela si applica anche al rent to buy stipulato da una cooperativa con il socio (Cass. 7678/2026).

Senza fideiussione il contratto è affetto da nullità di protezione, che può far valere solo l’acquirente (Cass. 4871/2026) e che opera solo finché la costruzione non è ultimata (Cass. 7411/2024). La disciplina presuppone che il permesso di costruire sia già stato richiesto (Cass. 4871/2026) e non si applica se l’acquirente non è una persona fisica o si è riservato di acquistare per sé o per persona da nominare (Cass. 20718/2026). Il notaio non può stipulare senza il frazionamento del finanziamento o un titolo per cancellare o frazionare l’ipoteca (Cass. 19109/2025); se l’affare salta per la mancanza della fideiussione, il mediatore perde la provvigione (Cass. 9431/2025).